Nærværende aftale er i sin helhed betinget af købers advokats godkendelse!
I spændingen over at købe en ny bolig glemmer mange at tage advokatforbehold, eller man er ikke klar over muligheden, men for de fleste af os vil advokatforbeholdet være en rigtig god ide, da vi jo ikke kan vide alt om alt her i livet.
Et advokatforbehold er en kort sætning, hvor man typisk i købsaftalens punkt 16 vil indsætte et vilkår af følgende ordlyd: "Nærværende aftale er i sin helhed betinget af købers advokats godkendelse", og ofte vil man fortsætte med en bemærkning om, at "godkendelse skal foreligge inden 6 hverdage efter købers underskrift/inden den X, idet aftalen ellers er bindende for køber".
Du kan også læse mere om advokatforbehold her.
Som køber bør man ikke acceptere andre formuleringer end den anførte, og man ser en gang imellem, at mægler i stedet skriver, at "aftalen er betinget af købers advokats godkendelse af det juridiske indhold", hvilket indskrænker værdien af forbeholdet, ligesom det ikke vil kunne bruges, hvis det for eksempel var finansieringen, som volder problemer, eller man slet og ret har fortrudt købet af den konkrete ejendom.
Hvis der sættes en tidsfrist på forbeholdet skal man selvfølgelig også være sikker på, at man selv har tid til at gennemgå aftalen med sin advokat indenfor fristen, og at den advokat, som man har valgt har mulighed for det samme. Det er typisk en god ide på forhånd at aftale nærmere med advokaten og evt. allerede på forhånd at aftale et møde.
Ellers må man aftale med sin advokat, at vedkommende kontakter mægleren og får fristen forlænget, hvilket mægler og sælger normalt vil være indforstået med, medmindre at der er aftalt en meget kort overtagelse.
Samtidigt skal man også være opmærksom på, at sælger og mægler sjældent vil acceptere en længere frist end ca. 1. uge, da forbeholdet medfører, at der ikke er en endelig aftale, men alene en betinget aftale, som sælger er bundet af, medens køber kan frigøre sig fra den via advokatforbeholdet, og sælger har selvfølgelig en klar interesse i at få afgjort, om der foreligger en endelig aftale eller ej for at kunne komme videre.
Virkningen af advokatforbeholdet er, at advokaten kan meddele, at aftalen ikke kan godkendes, hvorefter køber er frigjort fra aftalen. Der er altså tale om en ekstra fortrydelsesret, men i modsætning til den almindelige fortrydelsesret skal der ikke betales fortrydelsesafgift til sælger, hvis aftalen ikke kan godkendes - aftalen er blot bortfaldet.
Hvis man derimod gør brug af den almindelige fortrydelsesafgift, skal man betale en afgift til sælger på 1 % af købesummen eller kr. 15.000,00, hvis købesummen er aftalt til kr. 1.500.000,00, hvilket for de færreste vil være interessant, hvis man kan undgå det.
I forbindelse med advokatens godkendelse af købsaftalen aftaler de fleste et møde, hvor man sammen gennemgå alle dokumenterne i handlen, og dette løber let op i flere hundrede sider, som jo kan være svære at overskue, hvorfor det kan være en god ide at få det gennemgået og forklaret, for man er jo som køber også i den situation, at man er forelsket i huset og af denne grund lidt farveblind.
Samtidig får man afklaret, om der mangler dokumenter/oplysninger, eller der er forhold, som stiller en ringere end man troede, ligesom advokaten normalt også koordinerer med banken og sikrer, at du som køber kan opnå en almindelige finansiering på de sædvanlige vilkår.
Advokaten skal ikke begrunde en meddelelse om, at aftalen ikke kan godkendes, så forbeholdet kan bruges, hvis man er blevet usikker på huset, hvis økonomien giver problemer, hvis man har fundet et andet og bedre hus, som man hellere vil købe etc.
Advokatforbeholdet er derimod som udgangspunkt ikke en mulighed for at genforhandle aftalen. Hvis man som køber får sin advokat til at godkende aftalen eksempelvis med forbehold om, at gardiner medfølger, kan sælger anse aftalen for bortfaldet og sælge til anden side uden, at man som køber kan gøre det mindste i denne anledning.
Omvendt medfører markedsvilkårene lige for tiden jo, at man i mange tilfælde ville kunne slippe godt afsted med betingede godkendelser, hvor man forsøgte at ændre aftalen, da køberne jo ikke hænger på træerne, men dette bør være undtagelsen.
I samme forbindelse skal man selvfølgelig ikke tro den mægler, som giver udtryk for, at vedkommende repræsenterer begge parter - MÆGLER ER SÆLGERS MAND, der dybest set kun har én interesse, nemlig at få en endelig aftale på plads, så vedkommende har gjort sig fortjent til et salær.
Mæglers gennemgang af købsaftalen må man ikke forlade sig på, da denne gennemgang ofte har fokus på de praktiske forhold så som frist for udbetaling og købers tegning af hus- og ejerskifteforsikring uden, at det dermed skal være sagt, at det har nogen betydning, at mægler som regel får en provision, hvis køber accepterer mæglers tilbud på forsikringer, tager et møde med den bank, som mægler samarbejder med osv. Fejl i materialet vil derimod normalt ikke blive afdækket, ligesom mægler ofte mener, at mødet blot er en formalitet, som alene har det formål, at køber skal underskrive aftalen på de vilkår, som mægler har skrevet, mens man som køber tit sidder tilbage med ubesvarede spørgsmål om den meget store beslutning, som man er ved at træffe.
Af samme grund bør man selvfølgelig heller ikke acceptere mæglers tilbud om lige at ordne papirerne, idet dette jo svarer til at sætte ræven til at vogte høns. Man bør derimod insistere på, at opgaven med at få tinglyst adkomst overlades til købers advokat.
Endelig skal man være opmærksom på, at man normalt ikke kan få disposition over den købte ejendom, så længe fortrydelsesfristen ikke er udløbet, eller inden endelig advokatgodkendelse.
HUSK DERFOR: "NÆRVÆRENDE AFTALE ER I SIN HELHED BETINGET AF KØBERS ADVOKATS GODKENDELSE"
