Hvad køber man sig ind i?

Som køber af en andelsbolig køber man sig ind i andelsboligforeningens formue, og får derved en brugsret til en bolig. Man skal derfor som køber have alle relevante oplysninger om både andelsboligforeningen, og den ejendom, som andelsboligforeningen ejer.

 

Fremgangsmåden ved køb for få år siden

For få år siden var der næsten ingen andelsboligkøbere som interesserede sig for, hvad man købte sig ind i, når man købte en andelsbolig.

Andelsboliger var billige, og man var parat til at betale sorte penge, for at få et andelsbevis, som gav ret til at bruge en bolig.

Købsproceduren var enkel, fulgte lovens minimumskrav, og foregik gennem bestyrelsen og administrator, og de papirer, som i følge Andelsboligloven skulle frem, var og er kun andelsboligforeningens vedtægter, seneste regnskab og budget, seneste generalforsamlingsreferat og vurderingsrapporten. Ingen interesserede sig dengang for ejendommens tilstand, forsikringsforhold, forureningsforhold, lokalplaner, låneforhold, servitutter  og øvrige relevante oplysninger.

Prisen for andelsboligen var heller ikke interessant på grund af maxsimalprissystemet for beregning af andelskronen, som i mange år holdt priserne nede i forhold til ejerlejligheder - tværtimod, der blev rask væk betalt penge under bordet ved siden af den lovpligtige maksimalpris.

Efter overgang til valuarvurderinger og de meget høje ejendomsvurderinger for andelsboligejendomme i 2006, er købers interesse for at få afdækket, hvad man egentlig køber sig ind i, når man køber en andelsbolig, vokset ganske betydeligt.

Også fremgangsmåden og dermed hastigheden ved overdragelse af en andelsbolig er blevet af stor betydning for både en køber og en sælger af en andelsboligforening. 

 

Fremgangsmåde i dag ved overdragelse af en andelsbolig.  

1. Overdragelse gennem en selvadministreret andelsboligforening

Som rådgiver for en køber bliver man ofte kun præsenteret for det minimum af papirer, som andelsboligloven accepterer, det vil sige vedtægter, budget og regnskab, seneste generalforsamlingsreferat og vurderingsrapporten.

Stiller man som købers rådgiver krav om flere oplysninger om ejendommen og andelsboligforeningen, møder man modstand og uforståelse. Det er svært at forklare en sælger, at man - ligesom ved køb af ejerlejligheder, ønsker oplysninger om forureningsstatus, tingbogsattest, servitutter, forsikringforhold, administratoroplysningsskema, energimærke, forbrugsoplysninger og derudover oplysninger om de lån, som andelsboligforeningen har optaget.

Stiller man krav om oplysninger om fremgangsmåden ved handlen, hvorledes bestyrelsen håndterer forkøbsrettigheder i henhold til ventelister, hvorledes deponering skal finde sted, om foreningen har en pengeforsikring, hvornår andelsboligbeviset kan forventes udstedt, hvornår og hvorledes frigivelse af købesummen til sælger finder sted, går det ofte i sort for en sælger af en andelsbolig, ligesom bestyrelsen undslår sig. Selv køberen, hvis interesser man varetager, forstår ikke altid, at det skal være så "besværligt". 

 

2. Overdragelse gennem en ejendomsmægler

Til de høje priser andelsboliger i dag handles til, er det blevet ganske normalt for en andelsboligsælger at bede en ejendomsmægler om at  forestå salget. I de regler en ejendomsmægler er undergivet, skal ejendomsmægleren skaffe alle relevante oplysninger om foreningen og ejendommen, oplysninger som nogenlunde svarer til de oplysninger, der skal frem ved hver eneste ejerlejlighedshandel.

Selv om ejendomsmægleren skaffer alle oplysninger frem, har en køber stadig stort behov for at få rådgivning om hvad, han er ved at købe sig ind i. Hvorledes skal regnskab og budgettet læses?. Er regnskabet dårligt oplyst af revisor? Hvilke typer lån, har foreningen optaget? Er der risiko for stigninger i boligafgiften som følge af lånenes sammensætning? Er der andre oplysninger i det foreliggende materiale, som indikerer en højere boligafgift og en lavere andelsboligkrone.  Er der behov for yderligere oplysninger? Er der tinglyst ubehagelige servitutter, f.eks om hjemfaldsforpligtelser? Er der risiko for beskatning af andelsboligforeningen, som følge af ophørende erhvervsmæssig drift? Der er mange spørgsmål at få afklaret for en køber.

 

Stort behov for rådgivning for både køber, sælger og bestyrelser.

Andelsboligområdet bærer præg af at have sovet tornerosesøvn i årevis. Med andelsboligforeningerne blev der skabt en mangeårig oase, hvor ingen behøvede at interessere sig for pris og forhold om andelsboligforeningens ejendom. Overdragelser har ofte fundet sted fra forældre til børn. Forældrene gav deres viden om ejendommen videre til børnene, som også var sikret en billig bolig. 

Tiden synes imidlertid til en vis grad at være løbet fra andelsboligområdet, hvor særligt de høje priser og hensynet til en hurtig og sikker handel, har skabt  behov for at få alle relevante oplysninger om ejendommen frem, som i enhver anden bolighandel.

Også fremgangsmåden ved gennemførelsen af en andelsbolighandel er under pres, da både køber og sælger har brug for at både selvministrerende bestyrelser og betalte administratorer håndtere andelsboligoverdragelser hurtigt, smidigt og  professionelt.

Behovet for rådgivning er større end nogensinde ikke blot for købere, men også for sælgere og for bestyrelser i andelsboligforeninger.