INDHOLD:
- Hvad er en lokalplan?
- Hvilke forhold kan typisk være reguleret via en lokalplan?
- Er der lokalplaner for alle områder i Danmark?
- Hvad ”gælder” hvis dit område IKKE har nogen lokalplan?
- Hvordan finder du ud af om der findes en lokalplan for dit område?
- Hvem tager initiativ til, udformer og vedtager en lokalplan?
- Hvordan er proceduren for vedtagelse af en lokalplan? (i store træk)
- Kan en eksisterende lokalplan ændres?
- Er en regel i en lokalplan det samme som en lov?
- Kan du få dispensation fra en lokalplan?
- Hvad kan der ske hvis du overtræder en regel i en lokalplan?
- Findes andre former for lokale/regionale regler vedrørende huse og byggeri? (byplanvedtægter, servitutter etc.??)
Hvad er en lokalplan?
Kort sagt, er en lokalplan et værktøj for kommunalbestyrelsen til at regulere anvendelsen af en fast ejendom i en given henseende. En lokalplan kan således indeholde regler om bebyggelses omfang og udformning, ligesom lokalplaner kan indeholde regler om udstykninger og anvendelse af ubebyggede arealer.
Hvilke forhold kan typisk være reguleret via en lokalplan?
I medfør af planlovens § 13 stk. 1, har enhver kommunalbestyrelse ret til at tilvejebringe en lokalplan for et område, eller for enkelte ejendomme, inden for rammerne af kommuneplanen, regionsplanen og landsplansdirektivet.
Den udtømmende afgrænsning af hvad der kan reguleres i en lokalplan, fremgår af planlovens § 15, stk. 2.
At gennemgå samtlige forhold som er opregnet i planlovens § 15, stk. 2 vil være for omfattende for nærværende artikel. Det skal dog nævnes, at der skal tilvejebringes en lokalplan, før der gennemføres større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bebyggelse. Man siger, at der i sådan et tilfælde findes en lokalplanpligt.
Hvorvidt der er en pligt for en kommunalbestyrelse til at udarbejde en lokalplan, beror på en konkret vurdering baseret på blandt andet følgende kriterier:
- Fremkalder det man ønsker at gøre væsentlige ændringer i det bestående miljø?
- Hvad er den planlægningsmæssige sammenhæng?
- Hvor omfangsrigt er det, man ønsker at udføre?
- Er de arbejder, man ønsker at sætte i gang, behandlet i kommuneplanen?
Eksempler på bygge- og anlægsarbejder, der normalt forpligter en kommunalbestyrelse til at lave en lokalplan, er etablering af et nyt boligområde, anlæg af en omfartsvej i en byzone, opførelse af højhuse eller større etagebebyggelse, hotelbyggeri og lignende i et sommerhusområde, større erhvervsbebyggelser og bygninger til offentligt formål.
Er der lokalplaner for alle områder i Danmark?
Som det fremgår af planlovens § 34 er hele landet opdelt i byzoner, sommerhusområder og landzoner. Denne administrative opdeling har til formål at sikre en effektiv offentligretlig regulering af de forskellige områder.
Denne zoneopdeling behøver imidlertid ikke nødvendigvis at der er vedtaget en lokalplan for et givent område, men vil nu oftest være tilfældet i hvert fald for så vidt angår sommerhus- og byzoner. Det skal i den forbindelse fremhæves, at
arealoverførsler fra landzone til byzone eller sommerhusområde kun kan ske ved vedtagelse af en lokalplan for den eller de enkelte ejendomme, jf. planlovens § 15, stk. 2, nr. 1 og stk. 3, samt planlovens § 34 stk. 2 og 3.
Der behøver altså ikke nødvendigvis være en lokalplan for et givet område, men dette vil ofte være tilfældet.
Hvad ”gælder” hvis dit område IKKE har nogen lokalplan?
Hvis en ejendom ikke er omfattet af nogen lokalplan, kan et konkret bygge- og anlægsprojekt, en udstykning eller lignende principielt påbegyndes uden tilvejebringelse af en lokalplan for området, idet grundejeren naturligvis ikke er bundet af en plan, som endnu ikke er tilvejebragt.
Som tidligere nævnt har kommunalbestyrelsen imidlertid pligt til at tilvejebringe/udarbejde en lokalplan før et byggeri m.v. påbegyndes. I denne forbindelse er det vigtigt at holde sig for øje, at der intet er til hinder for at vedtage
en lokalplan, der alene omfatter en’ ejendom, forudsat at lokalplanen har den nødvendige planmæssige begrundelse, dvs. varetager planlovens formål.
Efter planlovens § 13 stk. 2 er der alene pligt for kommunalbestyrelsen til at vedtage en lokalplan, såfremt at der er tale om ”større” udstykninger m.v., eller ”væsentlige ændringer i bestående miljø”, f.eks. ved at nybyggeri påbegyndes.
Hvordan finder du ud af om der findes en lokalplan for dit område?
Hvis man vil finde ud af, om der er vedtaget en lokalplan for en given ejendom, er det letteste nok at rette henvendelse til den kommune hvori ejendommen er beliggende og spørge om der er vedtaget en lokalplan for området/ejendommen.
De fleste kommuner har imidlertid lagt deres lokalplaner ud på internettet, hvorfor man ofte blot ved at gå ind på den kommunes hjemmeside hvor ejendommen er beliggende, vil kunne finde lokalplanen for et givent område.
Da lokalplaner imidlertid skal tinglyses på den enkelte ejendom iht. planlovens § 30, kan man alternativt rette henvendelse til tinglysningskontoret og få tilsendt den nyeste tinglyste lokalplan for området (en udskrift/kopi af en tinglyst lokalplan koster 175 kr. i tinglysningsafgift).
Det må anbefales, at boligejere løbende holder sig underrettet om hvilke lokalplansforslag som er – eller vil – blive fremsat, idet disse kan regulere boligejerens enkelte ejendom.
Hvem tager initiativ til, udformer og vedtager en lokalplan?
Initiativet til at udforme/vedtage en lokalplan kan komme fra flere forskellige parter.
Det kan f.eks. være, at en privat grundejer retter henvendelse til kommunen omkring et projekt, som han ønsker at udvikle på sin ejendom.
Herudover kan initiativet naturligvis også komme fra medlemmer af kommunalbestyrelsen, eller kommunalbestyrelsen som helhed, i et forsøg på at præge/regulere ejendommene i et givent område i en bestemt retning.
Initiativet kan således komme fra flere forskellige sider og behøver altså nødvendigvis ikke at komme fra kommunen selv.
Hvordan er proceduren for vedtagelse af en lokalplan? (i store træk)
Initiativ fra en given part vedrørende et forslag til udfærdigelse af lokalplan vil, forudsat at der opnås det nødvendige flertal i kommunalbestyrelsen, udmønte sig i et konkret lokalplansforslag, som efter planlovens § 24 skal sendes i høring/offentliggøres.
Desuagtet, at der rejses kritik mod lokalplanen, er kommunalbestyrelsen imidlertid ikke forpligtet til at ændre lokalplansforslaget, men kan derimod blot vedtage forslaget i dets oprindelige udformning.
Når kommunalbestyrelsen har vedtaget lokalplanen offentliggøres denne, herunder blandt andet ved, at lokalplanen tinglyses på samtlige de ejendomme, som omfattes af lokalplanen, jf. planlovens § 30.
Efter at lokalplanen er blevet offentliggjort, er denne bindende for borgeren direkte, og der må således ikke etableres forhold i strid med lokalplanen.
Kan en eksisterende lokalplan ændres?
Kommunalbestyrelsen kan sagtens vedtage eller ændre en lokalplan for et givent område. Det er imidlertid vigtigt at holde sig for øje, at en ny lokalplan ikke medfører en pligt til at ændre bestående – og tidligere lovlige – forhold. I den henseende fungerer regulering ved lokalplaner fremadrettet.
Der er naturligvis en grænse for, hvilke ”lokalplansindgreb” der kan foretages af en kommunalbestyrelse i den private ejendomsret, uden at ifalde erstatningsansvar. Som anført i grundlovens § 73, kan ingen nemlig tilpligtes at afstå sin ejendom, uden hvor almenvellet kræver det (ejendomsrettens ukrænkelighed).
I hvilket omfang en lokalplan falder ind under begrebet ”erstatningsfri regulering” – som alternativ til den erstatningspligtige regulering efter grundlovens § 73 – beror på et konkret skøn, som det vil være for omfattende at komme ind på i denne artikel.
Er en regel i en lokalplan det samme som en lov?
En lokalplan udgør det laveste niveau i det planhierarki som planloven arbejder med, og hvor Landsplansdirektiver (udfærdiger ad miljøministeren) udgør det øverste niveau, Regionsplanen udgør det næstøverste niveau og kommunalplanen udgør niveauet over lokalplanen.
Fælles for hele planhierarkiet er, at ingen plan må stride mod bestemmelserne i den højere rangerende plan.
En lokalplan er ikke en lov – om end den forpligter borgerne direkte – men derimod en af kommunalbestyrelsen vedtaget plan for et givet område, som ikke strider mod Landsplandirektivet, Regionsdirektiver eller kommunalplanen.
Kan du få dispensation fra en lokalplan?
En grundejer som ønsker at anvende sin ejendom i strid med en gældende lokalplan, kan søge kommunalbestyrelsen om dispensation fra lokalplanen.
Dispensationen kan gives, hvis den ikke strider mod ”principperne” i planen, jf. planlovens § 19. Dispensationsadgangen er begrænset. Dispensationer meddeles kun til mindre betydende fravigelser. Dispensation kan kun meddeles efter forudgående naboorientering, med mindre kommunalbestyrelsen skønner, at en forudgående orientering er af underordnet betydning for de personer og foreninger, der normalt skal orienteres. Minimumsfristen for naboorientering er 2 uger.
Hvad kan der ske hvis du overtræder en regel i en lokalplan?
Hvis man som ejer af en ejendom har etableret et forhold i strid med lokalplanen – og er det ikke muligt at opnå dispensation – kan man ved påkrav fra kommunen forpligtes til at ”lovliggøre/berigtige” forholdet. Om nødvendigt, kan ejeren forpligtes til at nedrive hele eller dele af en bygning, som er etableret i strid med en lokalplan, og om nødvendigt tillige pålægge bøder.
Findes andre former for lokale/regionale regler vedrørende huse og byggeri? (byplanvedtægter, servitutter etc.??)
Som ovenfor nævnt, har enhver kommunalbestyrelse ret til at tilvejebringe en lokalplan for et område, eller for enkelte ejendomme, inden for rammerne af den hierarkiske højere liggende kommuneplan, regionsplan og landsplan.
Udover de ovenfornævnte plan og anden lovgivning – som i mere eller mindre grad regulerer anvendelsen af ejendommen – kan en ejendoms anvendelse tillige reguleres af de privatretlige aftaler en ejer af ejendommen accepterer. Det være sig i form af aftaler om en rådden i ”speciel” henseende (servitutter), eller aftaler om en rådden ”general” henseende (brugsrettigheder).
Det skal i den forbindelse nævnes, at tinglysningsloven finder anvendelse vedrørende aftaler over fast ejendom, hvorfor en servitut fx skal tinglyses, for at en erhverver ejendommen som hovedreglen forpligtes af denne.
Ved stiftelse af rettigheder over en fast ejendom, bør der søges advokatbistand.
