Der er skrevet tykke bøger og ført mange retssager om mangler ved fast ejendom. Der kan derfor ikke redegøres fyldestgørende for emnet i en kortfattet artikel, men nedenfor skal jeg forsøge at trække nogle hovedlinier op.
Hvis man ønsker at drage en sælger til ansvar for en mangel ved en ejendom, man har købt, er der i korthed følgende forhold, der bør tages i betragtning:
Såfremt ejendommen er købt med en tilstandsrapport og med et tilbud om ejerskifteforsikring, vil udgangspunktet være, at sælger ikke kan drages til ansvar. Der er dog visse undtagelser, hvor sælger alligevel kan drages til ansvar - f.eks. hvis det kan bevises, at sælger direkte har kendt til den pågældende fejl eller mangel, og har undladt at oplyse både køberen og den der har udarbejdet tilstandsrapporten herom.
Under alle omstændigheder er der nogle grundlæggende betingelser, der skal være opfyldt:
Der skal foreligge en egentlig mangel. For eksempel kan råd i træværk i en ældre ejendom ofte ikke betragtes som en mangel, da rådangreb i et vist omfang må forventes.
Det skal bevises, at manglen var til stede på overtagelsesdagen, og at den ikke først er opstået efter overtagelsen som et udslag af almindelig slidtage. Det er køber , der har bevisbyrden, og købers egen forklaring om at manglen var til stede, er i almindelighed ikke tilstrækkeligt som bevis.
Man kan ikke påberåbe sig mangler, der på købstidspunktet var synlige, eller som burde have været opdaget af køberen ved en almindelig undersøgelse af ejendommen, medmindre sælger har kendt til manglen og undladt at oplyse herom. Det kan bero på en skønsmæssig vurdering, om køber burde have opdaget den pågældende mangel.
Der skal reklameres over for sælger straks, efter at manglen er konstateret, idet man ellers kan risikere at miste sit krav på grund af, at der ikke er reklameret rettidigt.
Det vil ofte være nødvendigt med et sagkyndigt syn og skøn til at dokumentere, at der er en mangel, hvori den består, og hvad det vil koste at udbedre den. Det er derfor af betydning, at manglen ikke udbedres, forinden syn og skøn har været afholdt.
De reaktionsmuligheder der er over for sælger i de tilfælde, hvor sælger ikke er ansvarsfri, er følgende:
Udbedring. Det kan forsøges at få sælger til at udbedre manglen. En forligsmæssig løsning bør altid tilstræbes, hvorfor sælger i første omgang bør kontaktes herom.
Hæve handlen. Hvis der foreligger meget betydelige og væsentlige fejl, kan handlen hæves.
Erstatning. Hvis der er givet garanti, eller det kan bevises, at sælger har kendt til manglen uden at oplyse om den, kan forlanges erstatning svarende til det tab, man lider, hvilket normalt vil være det beløb en syns- og skønsmand anslår, at det vil koste at foretage udbedring af manglen.
Forholdsmæssigt afslag. Hvis sælger ikke har garanteret mod den pågældende mangel og ikke selv har kendt til den, vil sælger ved mangler af mindre betydning almindeligvis ikke kunne drages til ansvar. Uden at der er en egentlig fast grænse, vil sælger som regel blive frifundet, hvis værdien af manglerne er mindre end ca otte procent af købesummen. Selv om værdien af manglerne overstiger denne grænse, vil man typisk ikke få fuld dækning, men kun et skønsmæssigt beløb, som er mindre end det vil koste at udbedre manglen.
Omkostninger. Der kan søges fri proces, som kan opnås, hvis den personlige indkomst ikke overstiger visse grænser, samt hvis statsamtet skønner, at der er grund til at føre retssag. Fri proces dækker omkostningerne til egen advokat og til evt syn og skøn, samt eventuelle sagsokostninger til modparten, hvis sagen tabes.
I den forsikring, der er tegnet for ejendommen, vil der normalt være indeholdt retshjælpsdækning. Hvis forsikringsselskabet godkender anmeldelsen af sagen - hvilket foretages af advokaten - dækker forsikringen både omkostningerne til egen advokat, evt syn og skøn samt eventuelle omkostninger man bliver pålagt at betale til modparten.
Meddeles der afslag på fri proces på grund af for høj indtægt, vil forsikringen normalt dække. Man skal dog selv betale selvrisiko på 10% (minimum kr. 2.500,-). dette minimumsbeløb må forventes at skulle betales i begyndelsen af sagen - allersenest når syn og skøn er udmeldt af retten.
Meddeles der afslag af andre grunde dækker forsikringen ikke
Hvis der ikke opnås fri proces, og der ikke er forsikringsdækning, skal man selv betale. Hvis sagen vindes, vil modparten normalt blive dømt til at betale omkostninger, men det er ikke usædvanligt, at man selv må afholde nogen af omkostningerne, da disse ikke kan forlanges godtgjort hos modparten efter regning.
I alle tilfælde gælder, at hvis ikke en forligsmæssig løsning opnås, må det påregnes, at der kan gå lang tid med ansøgning om fri proces, anmeldelse til forsikringsselskab, udmeldelse og gennemførelse af syn og skøn, anlæggelse af retssag, gennemførelse og afslutning af denne.
Hvis De ønsker at forsøge Deeres krav gennemført, foreslås det, at De aftaler tid til en samtale, hvor sagen drøftes Der bliver behov for en nøje beskrivelse af, hvori manglen består, eller hvordan den kommer til udtryk samt Deres og Deres eventuelle samlevers seneste slutopgørelse tilligemed oplysning om hvor mange børn under 18 år der overvejende forsørges af Dem (af hensyn til grænsen for fri proces). Endvidere skal bruges navn og policenummer på ejendommens forsikring.
