Køberrådgivning og berigtigelse af handler har hidtil været forbundne idet advokaten for køber i en ejendomshandel typisk både gav køberrådgivning og sørgede for at få skødet tinglyst, udfærdiget refusionsopgørelse, samarbejdet med realkredit og pengeinstitut med henblik på at køber opnåede anmærkningsfrit skøde. Herefter var handlen færdigekspederet og den resterende købesum kunne frigives til sælger.
Efter at markedet for berigtigelse af handler er blevet mere frit, og ejendomsmæglerne også gerne vil sætte sig på denne del af markedet er der god grund til at gøre opmærksom på, at advokaten fortsat yder sin saglige og uafhængige rådgivning både med hensyn til køberrådgivning og berigtigelse af handlen.
Køberrådgivning består typisk i en gennemgang af alle relevante sagsakter:
Købsaftale
Salgsopstilling
Tingbogsattest
Servitutter og byrder
BBR ejermeddelelse
Kommunalt ejendomsskema
Energimærkning
Tilstandsrapport
Tilbud om ejerskifteforsikring – almindelig eller udvidet dækning
Ejendomsforsikring
Lokalplaner
Matrikelkort
Finansiering af handlen
Fortrydelsesret for køber
Efter at Tinglysningsretten er overgået til elektroniske standardskøder i skemaform og underskrifterne på skøder sker rent elektronisk er købsaftalen blevet det eneste skriftlige individuelle dokument for handelsaftalen om køb / salg af fast ejendom.
Jeg opfordrer til, at man som køber får gennemgået købsaftalen inden underskrift hos mægleren. Kan man ikke vente herpå, typisk fordi det ”haster” med at få køber til at underskrive, er det vigtigt, at der skrives under med en generelt advokatforbehold. Et generelt advokatforbehold lyder således: ”købers underskrift på denne købsaftale er betinget af, at købers advokat kan godkende købsaftalen i dens helhed. Godkendelsen skal være meddelt sælger / sælgers ejendomsmægler senest den dato kl. …” Der skal ikke accepteres andre former for advokatforbehold uden at dette er drøftet med din advokat.
Der er i øjeblikket en stærk tendens til at mæglerne tilbyder at berigtige handlen på vegne af sælger. Sælger får forøget sine udgifter til ejendomsmægleren med et beløb i størrelsesordenen 5 -6.000,00 kr. + moms. Til gengæld sørger man for, at det er køber der skal have hele udgiften til tinglysningsafgiften til skødet. I Jylland har der i de sidste 100 år eller mere været tradition for at denne udgift deles ligeligt mellem sælger og køber. Jeg må opfordre til, at man som køber i det jyske område sørger for, at det er den sædvanlige deling af omkostningerne til tinglysning af skødet, som bliver anført i købsaftalen.
Allerede her har køber sparet ca. halvdelen af omkostningerne til en sædvanlig køberrådgivning hos den lokale advokat. Besparelsen er naturligvis afhængig af købesummen / den offentlige værdi af ejendommen. Den største af summerne bruges til beregning af tinglysningsafgift af skødet
Selvom man som køber vil medvirke til eller er ligeglad med om mægleren berigtiger handlen, vil jeg i hvert fald opfordre købere til at være opmærksomme på denne ændring af fordelingen af udgifterne til tinglysning af skødet.
Selvom mægleren måtte berigtige handlen er der fortsat behov for den uafhængige og saglige køberrådgivning fra advokatens side. I gennemsnit handler en person her i Danmark fast ejendom 2 – 3 gange i løbet af livet. Det er afgørende beslutninger der tages i forbindelse hermed. Det kan ikke betale sig at spare udgifterne til køberrådgivning til advokaten i den forbindelse.
Erfaringsmæssigt er salær til advokaten hurtigt tjent hjem i forbindelse med selve køberrådgivningen og de forskellige standardpunkter, der altid bliver gennemgået ved køberrådgivningen, således at muligheden for ubehagelige overraskelser for køber bliver minimeret mest muligt.
Husk køberrådgivning hos advokat i forbindelse med køb af fast ejendom.
Lad gerne også advokaten sørge for berigtigelsen af handlen, dvs. tinglysning af skøde, udfærdigelse af refusionsopgørelse, samarbejde med realkredit og pengeinstitut om belåning, aflysning af sælgers prioriteter og sidst frigivelse af den resterende del af købesummen til fordel for sælger.
Advokaten har i generationer sørget for berigtigelse af handler. Når køberrådgivning kombineres med berigtigelse af handlen hos advokaten opnås en væsentlig besparelse på advokatsalæret for køber. Her på stedet er udgiften til køberrådgivning og berigtigelse i en sædvanlig ejendomshandel ikke væsentligt større, ca. 1.500,00 kr. til 2.000,00 kr. + moms større, end det beløb mæglerne har valgt at opkræve hos sælger for at berigtige handlerne på vegne af sælgerne.
Budskabet er måske nok lidt konservativt og et ønske om at bevare tingenes tilstand som de var for år tilbage. Men ikke desto mindre meget fornuftigt. Lad mæglerne gøre det de er gode til, nemlig at sælge fast ejendom, og lad advokaterne med speciale i faste ejendom lave det de er gode til, nemlig at yde køber rådgivning og sørge for berigtigelsen af handlen.
