Nye standardvilkår ved byggeri, hvor bygherren er forbruger

AB – FORBRUGER

Kontraktgrundlaget mellem entreprenører og forbrugere indenfor byggeriet undergår per 1. januar 2010 en væsentlig ændring.

Erhvervs- og Byggestyrelsen har i samarbejde med en række organisationer, herunder bl.a. Dansk Byggeri, udarbejdet et nyt sæt standardvilkår, som skal afløse AB 92 og ABT 93 ved byggerier, hvor en entreprenør udfører arbejde for en forbruger.

Det ny sæt standardvilkår kaldes AB-Forbruger og skal gælde både i fag- og hovedentrepriser samt i totalentrepriser.

I dette nyhedsbrev redegøres kort for de væsentligste ændringer, som AB-Forbruger medfører i forholdet til de nuværende vilkår i AB 92 og ABT 93.

IKRAFTTRÆDEN

Det fremgår af AB-Forbruger, at vilkårene kan anvendes fra den 1. januar 2010.

Ligesom AB 92 og ABT 93 gælder vilkårene i AB-Forbruger dog først, når det er udtrykkeligt aftalt mellem parterne. Aftalen bør af bevismæssige årsager være skriftlig.

Det er hensigten, at vilkårene i AB-Forbruger skal anvendes, når en entreprisesum overstiger DKK 3.000 inkl. moms.

VÆSENTLIGE FORSKELLE MELLEM AB-FORBRUGER OG AB 92/ABT 93

I det følgende nævnes kort, hvilke væsentlige ændringer i retsforholdet mellem entreprenører og forbrugere, der bliver konsekvensen af at vedtage AB-Forbruger som vilkår frem for AB 92 og ABT 93.

MOMS

Ifølge AB-Forbruger § 5 skal alle beløb fremover være inklusive moms, hvilket betyder, at også størrelsen af sikkerhedsstillelser skal beregnes inklusive moms. Dagbøder beregnes dog fortsat ekskl. moms.

VEDSTÅELSESFRISTER

Ifølge AB 92 og ABT 93 er vedståelsesfristen for entreprenørens tilbud 20 hverdage.

Dette ændres ifølge AB-Forbruger § 9 i fag- og hovedentrepriser til 15 hverdage fra tilbudets datering samt i totalentrepriser til 40 hverdage fra tilbudets datering, medmindre entreprenøren fastsætter en anden frist.

GARANTISTILLELSE

Vilkår om entreprenørens sikkerhedsstillelse findes i AB-Forbruger § 10.

Herefter skal entreprenøren modsat AB 92 og ABT 93 kun stille sikkerhed overfor bygherren, hvis det er aftalt mellem parterne.

Hvis det er aftalt, at entreprenøren skal stille sikkerhed, udgør sikkerheden 15 % af entreprisesummen og skal stilles senest 8 arbejdsdage efter aftalens indgåelse.

Modsat AB 92 og ABT 93 ophører den fulde sikkerhed ifølge AB-Forbruger allerede 30 arbejdsdage efter, at arbejdet er afleveret.

Reglerne om bygherrens sikkerhedsstillelse findes i AB-Forbruger § 11.

Herefter skal bygherren modsat AB 92 og ABT 93 alene stille sikkerhed overfor entreprenøren, hvis det er aftalt mellem parterne. Entreprenøren kan således ikke som under AB 92 og ABT 93 ensidigt kræve sikkerhedsstillelse med 8 hverdages varsel undervejs i byggeforløbet.

Har bygherren stillet sikkerhed overfor entreprenøren, kan bygherren til enhver tid i byggeforløbet kræve, at sikkerhedsstillelsen nedskrives til restentreprisesummen.

Ændringerne i vilkårene om sikkerhedsstillelse i AB-Forbruger må set fra et entreprenørsynspunkt overordnet anses som en forbedring i forholdet til reglerne i AB 92 og ABT 93.

VEJLEDNINGSPLIGT

Som noget ganske nyt i forholdet til AB 92 og ABT 93 skal entreprenøren ifølge AB-Forbruger § 14 både før og under byggeriet vejlede bygherren.

Det er uvist, hvilket præcist ansvar bestemmelsen pålægger entreprenøren, men da bestemmelsen er en nyskabelse i AB sammenhæng, har det utvivlsomt været hensigten, at entreprenørens ansvar for, at det opstår problemer i byggeriet, med reglen er blevet skærpet, hvis problemerne kunne være undgået ved en rimelig vejledning af bygherren fra entreprenørens side.

Reglen kan tænkes at få betydning i situationer, hvor det udførte arbejde i sig selv er udført håndværksmæssigt korrekt, men alligevel må karakteriseres som uhensigtsmæssigt enten i sig selv eller i den sammenhæng, hvor arbejdet indgår.

Reglen kan endvidere tænkes at få betydning i relation til entreprenørens aftaleforudsætninger, herunder at entreprenøren selv kan blive pålagt at bære risikoen for, at entreprenøren ikke i tilstrækkelig grad har gjort sine forudsætninger for et tilbud / en aftale klar overfor bygherren.

Den nærmere uddybning og afgrænsning af reglen må formodes blive fastlagt af domstolene.

BYGNINGSREGLEMENTET

Entreprenøren har ifølge AB-Forbruger § 14 pligt til at overholde bygningsreglementet.

Selvom dette ikke er nævnt i AB 92 og ABT 93, har det altid været et parameter ved vurderingen af, om et arbejde er udført håndværksmæssigt korrekt, hvorvidt arbejdet er udført i overensstemmelse med bl.a. bygningsreglementet.

Såfremt bygherren insisterer på, at entreprenøren skal udføre en håndværksmæssig løsning, som er uoverensstemmende med bygningsreglementet, og entreprenøren har vejledt korrekt om bygningsreglementet og om konsekvenserne ved ikke at overholde disse, bør entreprenøren dog være ansvarsfri.

Medfører et krav i bygningsreglementet, at et arbejde skal udføres efter en anvisning, der normalt laves af en rådgiver, og foreligger denne anvisning ikke, eller skal arbejdet udføres efter en rådgivers anvisning, er entreprenøren ikke ansvarlig herfor.

Entreprenøren er dog ansvarlig, hvis entreprenøren vidste eller burde vide, at arbejdet ikke kan udføres korrekt uden en anvisning, eller at en anvisning er åbenlys forkert.

Med andre ord har entreprenøren en pligt til at gøre bygherren opmærksom, hvis han kan se, at noget vil gå galt i byggeriet, hvis en bestemt anvisning følges.

ARBEJDE I REGNING

Hvis der ikke er aftalt en fast pris for arbejdet, fastlægger AB-Forbruger § 24, at bygherren skal betale det, som under hensyn til arbejdets art, omfang, udførelse, sædvanlig pris samt omstændighederne i øvrigt må anses for rimeligt.

Reglen er ny, men stemmer overens med hidtidig rets- og voldgiftspraksis.

OVERSLAG

Hvis en entreprenør har givet et prisoverslag, og entreprenøren kan se, at overslaget vil blive overskredet med mere end 15 %, skal entreprenøren hurtigst muligt indhente bygherrens stillingtagen til, om arbejdet skal fortsættes.

Hvis entreprenøren ikke indhenter bygherrens stillingtagen, er bygherren ikke forpligtet til at betale det beløb, som kunne have været sparet, hvis bygherren havde haft mulighed for at tage stilling til arbejdets fortsættelse.

Bestemmelsen er ny og får den konsekvens, at entreprenøren må være særligt opmærksom på byggeforløbet og bygherrens omkostninger, når der ikke er afgivet tilbud, men alene prisoverslag, idet manglende indhentelse af bygherrens stillingtagen kan være dyr.

A CONTO BETALINGER

Udgangspunktet for bygherrens betaling i AB-Forbruger §§ 25-26 er, at betaling skal ske, når arbejdet er afleveret.

Bestemmelsen er ny og får den konsekvens, at entreprenøren således kun kan kræve a conto betalinger eller løbende betalinger, hvis det specifikt er aftalt mellem entreprenøren og bygherren.

Entreprenøren må være særligt opmærksom på dette, da udgangspunktet bryder med det sædvanlige udgangspunkt i AB 92 og ABT 93, hvorefter entreprenøren kan kræve a conto udbetaling en gang månedligt.

VARIGHEDEN AF ENTREPRENØRENS HÆFTELSE

Ifølge AB-Forbruger § 49 hæfter entreprenøren som udgangspunkt for mangler i 10 år efter afleveringen. Dette gælder både for synlige og usynlige mangler.

Det gælder dog, at ansvaret for mangler bortfalder 3 år efter det tidspunkt, hvor bygherren opdagede eller burde have opdaget manglen.

Bestemmelsen giver anledning til igen at opfordre til, at total- og hovedentreprenører sørger for at afstemme varigheden af hæftelsen for mangler mellem forbrugerentreprisekontrakter (hæftelse i op til 10 år, jfr. AB-Forbruger) og eventuelle underentreprisekontrakter (hæftelse i 5 år, jfr. AB 92) for at undgå at falde i den såkaldte entreprenørfælde, hvorefter total- eller hovedentreprenøren ikke mod underentreprenøren kan videreføre mangelskrav, som er rejst af en forbrugerbygherre, når der er gået mere end 5 år fra afleveringsforretningen.

AFLEVERINGSFORRETNING

Arbejdet anses ifølge AB-Forbruger § 38 som afleveret, når entreprenøren enten har færdigmeldt arbejdet eller, når der er afholdt en afleveringsforretning.

Afleveringsforretning skal afholdes, hvis entreprisesummen er højere end DKK 50.000, og en af parterne ønsker afleveringsforretningen afholdt.

AB-Forbruger §§ 38-40 fastsætter yderligere procedureregler for afleveringsforretningens afholdelse.

1-ÅRS EFTERSYN

Der skal ifølge AB-Forbruger § 59 afholdes 1-års eftersyn, hvis entreprisesummen er højere end DKK 500.000 inkl. moms.

Hvis entreprisesummen er under DKK 500.000 inkl. moms, afholdes 1-års eftersyn, hvis en af parterne anmoder om det inden 1 år efter afleveringen.

AB-Forbruger fastsætter i §§ 59-62 procedureregler for 1-års eftersynets afholdelse.

SAGKYNDIG BESLUTNING

Hvis en af parterne ønsker det, kan Voldgiftsnævnet for Bygge- & Anlægsvirksomhed udpege en sagkyndig til at træffe beslutning om udbetaling af stillet sikkerhed, om berettigelsen til at tilbageholde betaling eller retten til at foretage modregning i tilfælde af uenighed om en faktura.

TVISTER

I AB 92 og ABT 93 er udgangspunktet, at tvister afgøres af Voldgiftsnævnet for Bygge- & Anlægsvirksomhed.

I AB-Forbruger § 64 er udgangspunktet derimod, at tvister afgøres af de almindelige domstole, medmindre bygherren indbringer sagen for et ankenævn (som typisk vil være Byggeriets Ankenævn eller Voldgiftsnævnet for Bygge- & Anlægsvirksomhed).

Dette betyder, at entreprenøren ved et sagsanlæg vil være nødt til at anlægge sagen ved domstolene medmindre bygherren efter tvistens opstået samtykker i, at sagen kan anlægges ved et ankenævn.

ANBEFALINGER

AB-Forbruger ændrer på en række punkter de vilkår, som entreprenører hidtil har fulgt ifølge AB 92 og ABT 93.

Det er Innova advokatfirmas opfattelse, at AB-Forbruger vil blive det sædvanligt anvendte sæt standardvilkår ved byggeriets for forbrugere.

Innova advokatfirma finder, at det formentlig vil blive anset som mest seriøst at henvise til vilkårene i AB-Forbruger i entreprenørernes kontrakter. Det må endvidere anses som sandsynligt, at AB-Forbruger inden for en årrække kan blive vedtaget af Folketinget som en forbrugerbeskyttende lov.

Hvis entreprenørerne ønsker at vedtage AB-Forbruger i entrepriseaftalen, men samtidig vil fravige AB-Forbruger på nærmere bestemte punkter til fordel for entreprenøren, skal det være præciseret i entrepriseaftalen, at der er tale om en fravigelse af AB-Forbruger.

Innova advokatfirma opfordrer derfor til, at entreprenørerne får indarbejdet vilkårene i AB-Forbruger i deres standardentreprisekontrakter, samt at standardentreprisekontrakterne udtrykkeligt gør bygherren opmærksom på, såfremt visse bestemmelser i AB-Forbruger er fraveget til fordel for entreprenøren.