Lejers fortrydelsesret ved indgåelse af lejeaftale om beboelse
Denne artikel omhandler de ikke sjældne tilfælde, hvor lejer - efter at have fremsat ønske om at leje en bolig – ombestemmer sig.
Der findes ikke en egentlig fortrydelsesret for lejer i disse tilfælde. Derimod kan lejer gøre brug af aftalelovens regler om tilbagekaldelse af et tilbud eller en accept.
Indgåelse af lejeaftaler om beboelse følger de sædvanlige regler i aftaleloven, og der er således ingen formkrav til en gyldig lejeaftale mellem udlejer og lejer. Sædvanligvis indgås boliglejekontrakter dog på Typeformular A8, som er autoriseret af By- og Boligministeriet. Hermed sikres både udlejer og lejer, at der er taget hensyn til alle væsentlige vilkår vedrørende lejeaftalen.
En skriftlig lejeaftale er dog mest i udlejers interesse. Det skyldes, at lejeloven gælder uindskrænket, såfremt der alene foreligger en mundtlig lejeaftale.
Er der derimod udarbejdet en skriftlig lejeaftale, er det muligt at aftale ændringer af en række af bestemmelserne i lejeloven. Mange af bestemmelserne i lejeloven kan dog ikke ændres ved aftale.
Mundtlige aftaler
En mundtlig aftale er lige så bindende som en skriftlig aftale.
Lejer kan ikke fortryde en mundtlig lejeaftale, da aftalen er bindende fra det tidspunkt, der er fremsat tilbud om at leje, og tilbuddet er accepteret.
Problemet for udlejer med mundtlige aftaler er derimod, at såfremt lejer bestrider, at der er indgået en lejeaftale, eller bestrider en eller flere af vilkårene, så kan udlejer have endog meget svært ved at bevise, hvad der er aftalt. Sædvanligvis vil det være nødvendigt, at en eller gerne flere uvildige vidner har overhørt aftaleindgåelsen, før end retten overhovedet vil overveje at acceptere, at der er indgået en lejeaftale.
Skriftlige lejeaftaler
Hvor både udlejer og lejer har underskrevet
En lejeaftale som både udlejer og lejer har underskrevet er indgået på de vilkår, der fremgår af lejeaftalen, medmindre vilkårene er i strid med en lovregel, som ikke kan fraviges. I det sidste tilfælde vil de vilkår, der strider mod loven blive tilsidesat, mens lejeaftalen som sådan fortsat vil være gældende.
Hvor kun udlejer har underskrevet
En skriftlig lejeaftale – som udlejer har underskrevet, inden den blev fremsendt til lejer - er bindende fra det tidspunkt, hvor accepten (lejers underskrift) er kommet frem til udlejer. Fortryder lejer at have indgået lejeaftalen efter at have sendt den underskrevne lejeaftale retur, er det nødvendigt, at lejer straks skriftligt får meddelt udlejer, at accepten er tilbagekaldt. Tilbagekaldelsen skal være kommet frem til udlejer, inden at udlejer ser den underskrevne lejekontrakt, for at lejer ikke er bundet af lejeaftalen.
Hvor kun lejer har underskrevet
Har udlejer derimod fremsendt en uunderskrevet lejekontrakt til lejer, og sender lejer lejekontrakten tilbage med sin underskrift, så er denne at anse for et tilbud fra lejer til udlejer, om at ville overtage lejemålet. Det står udlejer frit at afvise tilbuddet og indgå aftale til anden side. Endelig aftale er her først indgået, når udlejer også har underskrevet lejekontrakten, og den underskrevne lejekontrakt er kommet retur til lejer. I dette tilfælde kan lejer nå at fortryde helt frem til den underskrevne lejekontrakt ligger i lejers postkasse.
Konsekvensen af lejers fortrydelse
Er der indgået en endelig lejeaftale, som ikke kan nå at blive tilbagekaldt, og lejer efterfølgende fortryder uden at være flyttet ind i lejemålet, så må lejer følge lejelovens regler og opsige lejeaftalen igen med sædvanligvis 3 måneders varsel. Enkelte værelser kan opsiges med kun 1 måneds varsel.
Lejer er således forpligtet til at betale husleje i de 3 måneder frem til lejeaftalens ophør, medmindre udlejer i mellemtiden har fundet en anden, der vil leje lejemålet. Udlejer har i øvrigt en forpligtelse til at sørge for at få lejemålet genudlejet hurtigst muligt. Kan det bevises, at udlejer ikke har overholdt dette krav, kan udlejers krav mod lejer nedsættes.
Har lejer indbetalt depositum, og har lejer ikke boet i lejligheden, kan lejer kræve hele depositummet retur fra tidspunktet for lejeaftalens ophør.
