Regeringen og en række politiske partier indgik i juni 2014 en aftale om at forsøge at forenkle lejeloven og i den forbindelse indføre en række nye bestemmelser om bl.a. syn, istandsættelse og vedligeholdelse af lejligheder. Dette mundede ud i et lovforslag, som endnu ikke er vedtaget, men forventes at træde i kraft den 1. juli 2015. Loven har virkning for aftaler, der indgås efter lovens ikrafttræden, idet der dog kan være enkelte undtagelser.
Ændringerne medfører flere pligter til professionelle udlejere - hvilket er alle som udlejer mere end én beboelseslejlighed (totalt set). Amatørudlejere (1 lejemål) kan derimod se frem til mere enkle og lempeligere regler i forbindelse med opsigelse af lejeforhold. Lejerne kan glæde sig over at slippe for urimelige regninger ved fraflytning af ejendomme.
Ind- og fraflytningssyn med rapport bliver obligatorisk.
I dag ofte opstår der ikke sjældent konflikter mellem lejere og udlejere ved fraflytningen på grund af uenighed om lejemålets stand. Dette skyldes, at parterne ikke får fastlagt lejemålets stand ved lejemålets start og afslutning. Som lovgivningen er i dag, er udlejer ikke forpligtet til at gennemføre et syn af lejligheden ved hhv. ind- og fraflytning. Derfor foreslås det, at professionelle udlejere skal indkalde lejeren til et syn af det lejede både ved lejerens indflytning og ved lejerens fraflytning med henblik på at undgå konflikter mellem parterne. Det foreslås også, at udlejeren pålægges at udarbejde en skematisk rapport ved ind- og fraflytning, som skal udleveres til lejeren. Undlader udlejer dette, er udlejer efter de nye regler afskåret fra at fremsætte krav om istandsættelse ved fraflytning. Bemærk, at alene udlejers krav på almindelig istandsættelse der fortabes, ikke krav mod lejer for misligholdelse, som fortsat kan fremsættes.
Istandsættelse ved fraflytning
Som det er i dag skal lejeren aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af sædvanlig forringelse, som skyldes slid og ælde. Er lejemålet overtaget nyistandsat kan det i dag aftales, at det skal afleveres nyistandsat, med maling og sædvanligvis afslibning og lakering af gulve. Dette gælder uanset om lejeren kun har beboet lejemålet i en kort periode. Det findes ikke at være rimeligt, hvorfor lovgiver med lovforslaget vil udelukke muligheden for at aftale nyistandsættelse ved fraflytning. En lejer vil ifølge forslaget fremover kun være forpligtet til at foretage en normal istandsættelse, hvorefter pligten til istandsættelse vil afhænge af, om der konkret er behov for istandsættelse. Ændringerne vil medføre, at der ved fraflytning af boligen gennemføres en normal istandsættelse for lejerens regning, der bl.a. omfatter rimelige tiltag såsom hvidtning, maling og tapetsering af vægge m.m., hvis der er behov for det. Lejerne slipper således for at skulle afholde urimelige omkostninger i forbindelse med fraflytning.
Vedligeholdelsesregler
Vedligeholdelsesreglerne er i dag komplicerede og forenkles derfor. Det vil som noget nyt fremgå udtrykkeligt, at lejernes krav på vedligeholdelse af boligen er ubetinget, og at det er uden betydning for lejerens mulighed for at få gennemført manglende vedligeholdelse, om der på ejendommens vedligeholdelseskonti iht. boligreguleringslovens §§ 18 og 18b er en positiv eller negativ saldo. Udlejeren skal udarbejde vedligeholdelsesplaner, som så giver udlejeren adgang til at opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse. Konsekvensen af manglende udarbejdelse af planen bliver, at udlejeren bliver forhindret i at opkræve beløb for sit arbejde. Hermed sikres, at den vedligeholdelse af ejendommen, som lejerne har krav på, bliver gennemført løbende.
Nettoprisindeksregulering af lejen
Med lovforslaget ønsker man, for at hjælpe især de mindre udlejere, at forenkle reglerne om varsling af omkostningsbestemte lejeforhøjelser, således at udlejere, der opkræver omkostningsbestemt leje, kan beslutte, at lejen i en toårs periode løbende reguleres efter nettoprisindekset i stedet for. Efter udløbet af denne periode, skal udlejer dog igen beregne lejen omkostningsbestemt. Såfremt den opkrævede leje er højere end den omkostningsbestemte leje, skal udlejer nedsætte lejen og såfremt den opkrævede leje er lavere end den omkostningsbestemte leje, kan udlejer varsle og opkræve en lejeforhøjelse. Muligheden for at indsætte trappelejeklausuler afskaffes, hvorefter lejen reguleres med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. I stedet kan udlejer regulere lejen én gang årligt i henhold til nettoprisindekset.
Forhåndsgodkendelse af huslejen fra huslejenævnene bliver billigere.
Det har siden den 1. april 2013 været muligt for ejere af ejer- og andelsboliger, som kun ejer én bolig, at få forhåndsgodkendt lejen hos huslejenævnet mod betaling af kr. 3.500. Med lovforslaget vil denne betaling blive nedsat til kr. 500 pr. forhåndsgodkendelse.
Opsigelsesadgang
I dag har en ejer, som ikke driver erhvervsmæssig udlejning af en ejerbolig eller en andelshaver i en privat andelsboligforening, ikke en generel adgang til at opsige lejeforhold om en udlejet ejerbolig eller andelsbolig i de situationer, hvor ejeren eller andelshaveren selv har et ønske og behov for at benytte boligen. Dette skaber tit problemer og frustration for en udlejer som selv ønsker at bebo lejemålet. Efter de gældende regler kan en lejer efter lejelovens § 83 opsiges af udlejer for at udlejer selv kan benytte lejemålet,. Der skal dog opfyldes en lang række betingelser, herunder at opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, så som, at der bl.a. tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen og lejerens muligheder for at finde en anden passende bolig. Med ændringerne i lejeloven bliver der en nem adgang for enkeltudlejere af ejerboliger og andelsboliger til at opsige lejeren, da lejere fremover kan opsiges med et års varsel, uden nærmere begrundelse, når udlejere selv ønsker at benytte boligen.
