I marts måned 2015 vedtog Folketinget nogle væsentlige ændringer til lejelovgivningen, der for fremtiden vil få stor betydning for stort set alle beboelseslejemål.
Ændringer omfatter forbud mod, at der fremover indgås aftaler om trappeleje, forbud mod aftale om, at lejere automatisk skal aflevere et lejemål nyistandsat ved fraflytning, ændret formkrav i forbindelse med lejevarslinger og ikke mindst regler om, at der indføres obligatorisk indflytnings- og fraflytningssyn.
De nye regler om obligatorisk indflytnings- og fraflytningssyn må forventes at give betydelige overgangsproblemer, og formentlig vil adskillige sager blive indbragt for huslejenævnene og domstolene for en endelig afklaring af retstilstanden.
Ved lovændring er det fastsat, at udlejer for beboelseslejemål, der indgås den 1. juli 2015 og senere, skal afholde et indflytningssyn, idet udlejer ellers ikke kan kræve, at lejer istandsætter lejemålet ved fraflytning. Har der ikke været afholdt et indflytningssyn, kan udlejer således alene stille krav om, at lejeren betaler for egentlig misligholdelse eller skader i lejemålet, men ikke for almindeligt slid og ælde og ej heller for sædvanlig vedligeholdelse så som maling af vægge og lofter.
Reglerne, der gælder, hvis udlejeren er udlejer af mere end en beboelseslejlighed, er indsat i lejelovens § 9, og udlejer har en pligt til at indkalde den indflyttende lejer til synet. Lejeren skal indkaldes med et såkaldt ”rimeligt varsel”, der formentlig er omkring en uge. Indflytningssynet vil kunne gennemføres samtidig med, at lejeren får udleveret nøgler til lejemålet.
Det skal fremhæves, at der er en decideret pligt til, at udlejer på selve synet udleverer en kopi af indflytningsrapporten til lejeren, og udlejer kan således ikke vente med at sende indflytningsrapporten med posten til lejeren efterfølgende. Undtaget er dog de situationer, hvor lejeren måtte vælge ikke at møde op til indflytningssynet, idet udlejeren i den situation har en pligt til senest 2 uger efter synet at fremsende rapporten.
Man skal endvidere være opmærksom på, at lejeren, selv om han har været til stede ved indflytningssynet og har fået udleveret den pågældende rapport, og selv om han eventuelt måtte have underskrevet denne, ikke har fraskrevet sig retten til efterfølgende at påberåbe sig, at der var mangler ved lejemålet ved indflytningen. Lejeren har således, som ved de hidtidige regler, en 14-dagesfrist hertil. Reglerne om obligatorisk indflytningssyn finder anvendelse på lejeaftaler, der indgås pr. 1. juli 2015 eller derefter, hvilket bl.a. betyder, at såfremt en lejeaftale er underskrevet inden den 1. juli 2015, finder reglen ikke anvendelse, selv om lejemålet først begynder efter den 1. juli 2015.
Der er ikke nogen formkrav til, hvorledes indflytningsrapporten skal se ud, men det må anbefales, at indflytningsrapporten er så udførlig som muligt, idet indflytningsrapporten har stor bevismæssig betydning, når der i forbindelse med lejemålets ophør skal tages stilling til, i hvilket omfang lejeren har pligt til at istandsætte lejemålet.
Efter de nye regler kan man ikke længere i en lejekontrakt aftale, at et lejemål der overtages nyistandsat automatisk skal nyistandsættes ved lejemålets ophør. Det vil bero på en konkret vurdering af lejemålets stand ved afleveringen. Lejers istandsættelsesforpligtelse vil derfor som udgangspunkt være afhængig af forskellen mellem lejemålets stand ved ind- og fraflytning, hvilket stiller store krav til såvel ind- som fraflytningsrapporterne.
Reglerne ændrer ikke på, at en lejer, der har påtaget sig den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, løbende har pligt til at vedligeholde lejemålet, og ved almindeligt brug vil det typisk skulle forventes, at vægge og lofter males minimum hvert 5.-6. år, men selvfølgelig afhængig af den konkrete brug.
I de nye regler er der endvidere indført en pligt for udlejer, der udlejer mere end en beboelseslejlighed, til at foretage et fraflytningssyn, og dette skal afholdes seneste 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel, og ligesom ved indflytningssynet er der en forpligtelse for udlejer til at udarbejde en rapport, der skal udleveres til lejeren ved synet. Møder lejeren ikke op til synet, skal udlejer senest 2 uger efter synet fremsende rapporten til lejeren. Såfremt udlejer ikke overholder disse krav, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse. Det skal fremhæves, at lejeren senest 8 dage før fraflytning har pligt til at opgive den adresse, som meddelelse om istandsættelseskrav kan fremsendes til. Reglerne om fraflytningssyn findes i lejelovens § 98.
Det er en konsekvens af de nye regler om vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning, at den standardlejekontrakt der oftest anvendes, typeformular A 8. udgave, autoriseret pr. den 3. september 2001, ikke kan anvendes ved lejeaftaler, der indgås efter den 1. juli 2015, idet der i stedet skal anvendes en ny standardlejekontrakt, typeformular A 9. udgave autoriseret pr. den 1. juli 2015. Denne kan hentes på Ministeriet for by, bolig og landdistrikters hjemmeside www.mbbl.dk.
I marts måned 2015 vedtog Folketinget nogle væsentlige ændringer til lejelovgivningen, der for fremtiden vil få stor betydning for stort set alle beboelseslejemål.
Ændringer omfatter forbud mod, at der fremover indgås aftaler om trappeleje, forbud mod aftale om, at lejere automatisk skal aflevere et lejemål nyistandsat ved fraflytning, ændret formkrav i forbindelse med lejevarslinger og ikke mindst regler om, at der indføres obligatorisk indflytnings- og fraflytningssyn.
De nye regler om obligatorisk indflytnings- og fraflytningssyn må forventes at give betydelige overgangsproblemer, og formentlig vil adskillige sager blive indbragt for huslejenævnene og domstolene for en endelig afklaring af retstilstanden.
Ved lovændring er det fastsat, at udlejer for beboelseslejemål, der indgås den 1. juli 2015 og senere, skal afholde et indflytningssyn, idet udlejer ellers ikke kan kræve, at lejer istandsætter lejemålet ved fraflytning. Har der ikke været afholdt et indflytningssyn, kan udlejer således alene stille krav om, at lejeren betaler for egentlig misligholdelse eller skader i lejemålet, men ikke for almindeligt slid og ælde og ej heller for sædvanlig vedligeholdelse så som maling af vægge og lofter.
Reglerne, der gælder, hvis udlejeren er udlejer af mere end en beboelseslejlighed, er indsat i lejelovens § 9, og udlejer har en pligt til at indkalde den indflyttende lejer til synet. Lejeren skal indkaldes med et såkaldt ”rimeligt varsel”, der formentlig er omkring en uge. Indflytningssynet vil kunne gennemføres samtidig med, at lejeren får udleveret nøgler til lejemålet.
Det skal fremhæves, at der er en decideret pligt til, at udlejer på selve synet udleverer en kopi af indflytningsrapporten til lejeren, og udlejer kan således ikke vente med at sende indflytningsrapporten med posten til lejeren efterfølgende. Undtaget er dog de situationer, hvor lejeren måtte vælge ikke at møde op til indflytningssynet, idet udlejeren i den situation har en pligt til senest 2 uger efter synet at fremsende rapporten.
Man skal endvidere være opmærksom på, at lejeren, selv om han har været til stede ved indflytningssynet og har fået udleveret den pågældende rapport, og selv om han eventuelt måtte have underskrevet denne, ikke har fraskrevet sig retten til efterfølgende at påberåbe sig, at der var mangler ved lejemålet ved indflytningen. Lejeren har således, som ved de hidtidige regler, en 14-dagesfrist hertil. Reglerne om obligatorisk indflytningssyn finder anvendelse på lejeaftaler, der indgås pr. 1. juli 2015 eller derefter, hvilket bl.a. betyder, at såfremt en lejeaftale er underskrevet inden den 1. juli 2015, finder reglen ikke anvendelse, selv om lejemålet først begynder efter den 1. juli 2015.
Der er ikke nogen formkrav til, hvorledes indflytningsrapporten skal se ud, men det må anbefales, at indflytningsrapporten er så udførlig som muligt, idet indflytningsrapporten har stor bevismæssig betydning, når der i forbindelse med lejemålets ophør skal tages stilling til, i hvilket omfang lejeren har pligt til at istandsætte lejemålet.
Efter de nye regler kan man ikke længere i en lejekontrakt aftale, at et lejemål der overtages nyistandsat automatisk skal nyistandsættes ved lejemålets ophør. Det vil bero på en konkret vurdering af lejemålets stand ved afleveringen. Lejers istandsættelsesforpligtelse vil derfor som udgangspunkt være afhængig af forskellen mellem lejemålets stand ved ind- og fraflytning, hvilket stiller store krav til såvel ind- som fraflytningsrapporterne.
Reglerne ændrer ikke på, at en lejer, der har påtaget sig den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, løbende har pligt til at vedligeholde lejemålet, og ved almindeligt brug vil det typisk skulle forventes, at vægge og lofter males minimum hvert 5.-6. år, men selvfølgelig afhængig af den konkrete brug.
I de nye regler er der endvidere indført en pligt for udlejer, der udlejer mere end en beboelseslejlighed, til at foretage et fraflytningssyn, og dette skal afholdes seneste 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel, og ligesom ved indflytningssynet er der en forpligtelse for udlejer til at udarbejde en rapport, der skal udleveres til lejeren ved synet. Møder lejeren ikke op til synet, skal udlejer senest 2 uger efter synet fremsende rapporten til lejeren. Såfremt udlejer ikke overholder disse krav, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse. Det skal fremhæves, at lejeren senest 8 dage før fraflytning har pligt til at opgive den adresse, som meddelelse om istandsættelseskrav kan fremsendes til. Reglerne om fraflytningssyn findes i lejelovens § 98.
Det er en konsekvens af de nye regler om vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning, at den standardlejekontrakt der oftest anvendes, typeformular A 8. udgave, autoriseret pr. den 3. september 2001, ikke kan anvendes ved lejeaftaler, der indgås efter den 1. juli 2015, idet der i stedet skal anvendes en ny standardlejekontrakt, typeformular A 9. udgave autoriseret pr. den 1. juli 2015. Denne kan hentes på Ministeriet for by, bolig og landdistrikters hjemmeside www.mbbl.dk.
