Det har ofte været genstand for diskussion, hvorvidt der i en beboelseslejekontrakt kunne aftales trappeleje, jf. boligreguleringslovens§ 15a, stk.4 - altså huslejestigninger med bestemte beløb til bestemte tidspunkter -, kombineret med et forbehold om, at der tillige skulle kunne ske huslejereguleringer qua stigninger i skatter og afgifter. Det spørgsmål er nu afklaret med Højesterets dom U2010.785H, hvor Højesteret fastslår, at dette er muligt! Videre har det været genstand for diskussioner, hvorvidt der er mulighed for at aftale trappeleje, og samtidig forbeholde sig retten til at regulere lejen efter nettoprisindeks. Forstået således, at udlejer i den aktuelle situation selv kunne vælge om lejen skulle reguleres med henvisning til trappelejeklausulen eller nettoprisindeks. Også dette spørgsmål er nu afklaret af Højesteret, der i GD 2010/35H fastslår, at sådanne aftaler ikke i alle tilfælde medfører ugyldighed af de aftalte reguleringsklausuler. Artiklen vil koncentrere sig om spørgsmålet om, hvorvidt aftale om trappeleje samtidig med forbehold for regulering i henhold til nettoprisindeks er gyldige, idet det bemærkes, at sagen indeholder en del andre spørgsmål.
Sagen tog sin begyndelse, som så mange boligretssager gør, ved boligretten i Randers. Ejendommen, som det pågældende lejemål var beliggende i, var nyopført i 2001, og var omfattet af boligreguleringsloven (ML), og dermed § 15a, hvilket blev lagt til grund af alle tre instanser. Ved en ”fejl” var der i lejekontrakten henvist til lejelovens § 53, stk. 6 i stedet for boligreguleringslovens § 15a, stk. 4. Lejelovens § 53, stk. 6 har det samme indhold som boligreguleringslovens § 15a, stk. 4.
Boligrettens flertal gav lejeren medhold i, at trappelejeklausulen og forbeholdet om regulering efter nettoprisindeks var ugyldige. Boligrettens flertal fremkom med bl.a. følgende præmisser:
”Henvisningen til LL § 53, stk. 6, og LL §§ 47-52 er der ikke korrekte, men skulle rettelig have været ML § 15a, stk. 1 samt §§ 5 – 14. To voterende finder, at den korrekte henvisning er en gyldighedsbetingelse for at indgå aftale om fravigelse af ML §§ 5 – 14.”
Herefter var det Vestre Landsrets ”tur” til at behandle sagen, og resultatet blev, at lejer igen fik medhold, idet en enig Vestre Landsret bl.a. havde følgende præmisser:
”I en situation, som den foreliggende, hvor det klart fremgår af lejeaftalens § 11, at reglerne om omkostningsbestemt leje er fraveget, kan den fejlagtige paragrafhenvisning til LL § 53, stk. 6, og §§ 47-52 ikke i sig selv medfører ugyldighed. Efter ML § 15a, stk.4, kan lejeforhøjelse kræves på grundlag af en såkaldt trappelejeklausul eller nettoprisindeks. Da lejeaftalens § 11 giver U ret til at regulere lejen efter en trappelejeklausul samtidig med, at U har forbeholdt sig ret til at regulere lejen efter nettoprisindeks og stigning i ejendomsskatter og renovationsudgifter, tiltrædes det, at bestemmelsen er ugyldig.
Set med udlejer øjne var det en trøst, at Vestre Landsret anførte, at den fejlagtige paragrafhenvisning ikke medførte ugyldighed om end det var en ringe trøst.
Hermed sluttede det som bekendt ikke, og sagen blev herefter behandlet af Højesteret, hvor parterne havde skåret sagen til således, at Højesteret, som det ene af to stridspunkter, skulle tage stilling til, hvorvidt det gyldigt kunne vedtages, at der i et lejeforhold både var en trappelejeklausul, og et forbehold om regulering efter nettoprisindeks. Højesteret ændrede Vestre Landsrets dom med bl.a. følgende præmisser:
”Efter ordlyden af og forarbejder til ML § 15a, stk. 4, finder Højesteret, at bestemmelsen må forstås således, at der alene kan indgås aftale om forhøjelse af lejen enten med bestemte beløb til bestemte tidspunkter (trappeleje) eller efter nettoprisindeks, men ikke aftale om anvendelse af begge reguleringsmåder i et lejeforhold………… Selvom ML § 15a, stk. 4, må forstås sådan, at den kun tillader et valg mellem, ikke en kombination af de to reguleringsmåder, kan ugyldighed – med bortfald af begge reguleringsmåder til følge - ikke i alle tilfælde være konsekvensen af, at der er aftalt en kombination. I den foreliggende sag, hvor der var aftalt trappeleje med forbehold om nettoprisindeksering, kunne der således alene være spørgsmål om at tilsidesætte forbeholdet således at reguleringen alene kunne ske efter trappelejeklausulen.”
Med Højesterets præmisser ”i hånden” må det antages, at såfremt der er aftalt trappeleje samtidig med, at udlejer har taget et forbehold om regulering af lejen i henhold til nettoprisindeks, vil det ”alene” medfører ugyldighed af forbeholdet således, at lejen kan reguleres i henhold til den aftalte trappelejeklausul – ”lejertræerne vokser altså ikke ind i himlen”. Højesterets præmisser efterlader dog en vis usikkerhed, idet Højesteret anfører, at kombination af trappeleje samt forbehold om regulering efter nettoprisindeks ikke i alle tilfælde kan medfører ugyldighed af begge reguleringsmåder. Højesteret holder dermed ”ugyldighedsdøren” på klem uden dog at udtale sig om, hvilke situationer, der kan medføre ugyldighed.
