Der er en udbredt uvidenhed blandt lejere og udlejere af boliglejemål, om i hvilket omfang udlejer har ret til at få og skaffe sig adgang til lejemålet.
Udgangspunktet
Udlejer ejer lejligheden og har for en månedlig leje overdraget brugsretten til lejligheden til lejer. Når brugsrettighederne er overdraget til lejer, kan udlejer ikke længere bruge lejligheden, herunder udleje den til andre.
Det står dog hele tiden udlejer frit for at sælge lejligheden. Den nye ejer skal dog respektere lejeaftalen, og lejer har overfor en eventuel ny ejer de samme rettigheder, som lejer havde overfor den tidligere udlejer.
Når der er indgået en gyldig lejeaftale, så har udlejer ingen ret til at få adgang til lejemålet. Udlejer har heller ikke ret til at have en nøgle til lejemålet. Det er muligt at aftale i lejeaftalen, at udlejer skal have en nøgle og selv må skaffe sig adgang til lejemålet, men dette hører til de absolutte undtagelser, og lejer bør som altovervejende hovedregel ikke acceptere et sådant vilkår.
Når forholdene kræver det
Udlejer har ret til at skaffe sig adgang til lejemålet, når forholdene kræver det. Det vil det sædvanligvis være, hvis en utæt vandinstallation forårsager skader på ejendommen eller ved andre omstændigheder, som medfører væsentlige gener for andre lejere eller risiko for skade. I sådanne helt særlige tilfælde kan udlejer skaffe sig adgang til lejemålet, uden først at varsle det overfor lejer.
Det er udlejer, der skal bevise, at det er nødvendigt for ham, at få adgang til lejemålet. Skaffer udlejer sig uberettiget adgang til lejemålet, kan der i værste fald være tale om ulovlig indtrængen, hvilket er strafbart efter straffeloven
Det er ikke en betingelse, at lejer er hjemme. Ofte vil det netop være fordi lejer ikke er hjemme, at udlejer vil være nødsaget til selv at skaffe sig adgang til lejemålet.
Er lejer hjemme, og afviser lejer, at udlejer kan få adgang til lejemålet, kan udlejer med fogedens hjælp skaffe sig adgang til lejemålet. Udgifterne herved skal betales af lejer, såfremt udlejers krav på adgang til lejemålet viser sig at være berettiget.
Vedligeholdelse og forbedringer
I tilfælde hvor det ikke er tvingende nødvendigt for udlejer, at få adgang til lejemålet, men hvor udlejer ønsker at foretage vedligeholdelsesarbejder i lejemålet eller lave forbedringer, skal udlejer varsle forbedringsarbejderne overfor lejer mindst 6 uger i forvejen, hvis arbejderne ikke vil være til væsentlig ulempe for lejeren, og med mindst 3 måneders varsel, hvis arbejderne må forventes at være til væsentlig ulempe for lejeren.
Udlejer er samtidig forpligtet til at gennemføre arbejderne uden afbrydelse og med mindst mulig gene for lejeren. Ved gennemgribende arbejder er udlejer forpligtet til at skaffe lejer en midlertidig erstatningsbolig.
Udlejers ret til at foretage forandringer af det lejede er på ingen måde ubegrænset. Såfremt forandringerne medfører væsentlige ændringer af det lejede, kan lejer modsætte sig, at udlejer foretager de varslede arbejder.
I den sidste ende vil det være op til retten at afgøre, om udlejer har ret til at foretage de varslede arbejder.
Fremvisningsret
Når lejeaftalen er blevet opsagt af enten lejer eller udlejer, skal udlejer ud og finde en ny lejer til lejligheden. Udlejer vil være interesseret i, at den nye lejer kan flytte ind hurtigst muligt efter at den gamle lejer er fraflyttet, og det vil derfor være nødvendigt, at den nye lejer kan se lejligheden, allerede inden den gamle lejer er fraflyttet.
Derfor giver lejeloven udlejer ret til at få adgang til lejligheden for at vise den frem for en ny lejer. Lejeloven siger, at lejer skal give udlejer adgang ”mindst to timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse.”
Der er ikke pligt for lejer til at være til stede under fremvisningen, men er lejer ikke til stede, har udlejer eller dennes repræsentant pligt til at være til stede under fremvisningen.
Nægter lejer at give udlejer adgang til at fremvise lejligheden, kan udlejer ophæve lejeaftalen og med fogedrettens hjælp få sat lejer ud af lejemålet. Såfremt lejerens afvisning har medført, at udlejer ikke kan få lejligheden udlejet så hurtigt, som det ellers måtte forventes, så kan udlejer desuden rejse et erstatningskrav mod lejer for den tabte lejeindtægt.
Såfremt udlejer ønsker at sælge ejendommen, har han også ret til at fremvise lejligheden for en eventuel køber. Dette fremgår dog ikke direkte af lejeloven, og fremvisningsretten ved salg kan derfor ikke anses for at være lige så vidtgående, som fremvisningsretten ved opsigelse.
Afslutning
Udlejers interesse er i at generere en lejeindtægt, og i at sikre at ejendommen er i en tilfredsstillende vedligeholdelsestilstand. For at sikre begge dele vil udlejer til tider nødvendigvis skulle have adgang til lejemålet, enten for at fremvise lejemålet for en kommende lejer, eller for at sikre at eventuelle mangler udbedres, eller at der sker tidssvarende fornyelse af lejemålet.
Udlejers adgang er som ovenfor nævnt ikke ubegrænset, men er udlejers begæring om adgang til lejemålet rimelig, er lejer forpligtet til at give udlejer adgang til lejemålet. Opfylder lejer ikke denne forpligtelse, kan udlejer i sidste ende ophæve lejeaftalen og smide lejer ud.
