Uopsigelighed i lejekontrakter kræver enten en aftale mellem udlejer og lejer om uopsigelighed eller følger direkte af lejeloven. Artiklen diskuterer, hvornår en lejeaftale kan anses for uopsigelig, navnlig i tilfælde hvor Typeformular A 8 er anvendt.

Generelt om uopsigelighed

 

Ved uopsigelighed forstås at en aftale ikke kan bringes til ophør, før udløbet af en given tidsperiode. I erhvervslejekontrakter er der således mere reglen end undtagelsen, at lejeaftalen er uopsigelig i en årrække. Derimod kan en boliglejekontrakt som udgangspunkt ikke gøres uopsigelig. Der gælder dog en væsentlig undtagelse hertil, når man snakker om tidsbegrænsede lejeaftaler.

I lejelovens § 80, stk. 1, 2. pkt. er det anført, at ”den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, medmindre dette er aftalt…”

Loven indeholder således en almindelig gældende uopsigelighed for både lejer og udlejer i den periode, som den tidsbegrænsede lejekontrakt er fastsat til at løbe. For lejer bliver uopsigeligheden dog formildet en del af, at udlejer jf. lejelovens § 86, stk. 3 har pligt til at få genudlejet lejemålet hurtigst muligt.

Typeformular A 8

 

Typeformular A 8 blev taget i anvendelse i 2001 og benyttes ved langt de fleste lejekontrakter indenfor den private udlejning af boliglejemål. Aftaler om boliglejemål der indgås på en blanket skal anvende typeformular A 8 eller en identisk blanket, jf. lejelovens § 5, stk. 3 og bkg. nr. 780/2001 § 3.

Typeformularen indeholder dog efter min vurdering selvmodsigende elementer, når det kommer til spørgsmålet om, hvorvidt der er aftalt uopsigelighed. Baggrunden herfor er, at typeformularen ikke i selve kontrakten tager højde for tidsbegrænsede lejemål.

I § 2 i typeformularen står der under opsigelse: ”Medmindre andet er aftalt og anført i kontraktens § 11, kan lejer opsige lejeaftaler om beboelseslejligheder med 3 måneders varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.” Denne passus må naturligt læses således, at medmindre der står andet i § 11, så kan lejer altid opsige lejeaftalen med 3 måneders varsel.

Bestemmelsen i kontraktens § 2 må for så vidt angår tidsbegrænsede lejeaftaler læses således, at det hermed er aftalt, at der ikke gælder nogen uopsigelighed. Men tidsbegrænsningen er naturligvis fortsat gældende, så længe den ikke er tilsidesat af boligretten, jf. lejelovens § 80, stk. 3.

I vejledningen til typeformularens § 2 kan man dog læse, at ”en tidsbegrænset lejeaftale kan kun bringes til ophør i lejeperioden, hvis dette er aftalt mellem parterne, eller hvis den anden part misligholder aftalen. Aftalen indføjes i kontraktens § 11…” Vejledningen er således i overensstemmelse med lejelovens § 80, stk. 1, 2. pkt.

Hermed opstår selvmodsigelsen i og med at selve kontrakten indeholder en mulighed for opsigelse, mens vejledningen modsat oplyser, at tidsbegrænsede lejemål er uopsigelige også for lejer, medmindre andet fremgår af kontraktens § 11.

Der kan naturligvis altid opstå uenighed om, hvorvidt udlejer har udleveret vejledningen til lejer sammen med lejekontrakten, og dermed om lejer er gjort bekendt med vejledningens opfattelse om at lejekontrakten er uopsigelig. Kontraktshierakiet medfører dog uden tvivl, at lejekontrakten og dens indhold går forud for vejledningen, også selvom vejledningen måtte anses for et naturligt tillæg til lejekontrakten. Vejledningen er alene et bilag, og underskrifterne på lejeaftalen sættes da også, inden at vejledningen starter. Opsigelsesfristen i lejekontrakten har således forrang forud for uopsigeligheden i vejledningen.

I T:BB 2000.479 lagde fogedretten til grund, at tidsbegrænsede lejeaftaler er uopsigelige, medmindre andet er aftalt. Denne afgørelse er fra før typeformular A8 blev indført. Derimod har en ny dom TBB 2012.171 Ø ændret retspraksis, da konklusionen her blev, at eftersom det ikke fremgik af typeformularens § 11, at lejeaftalen var uopsigelig i tidsbegræsningsperioden, så kunne lejer opsige med 3 måneders varsel. Den nyeste afgørelse fra Østre Landsret er efter min vurdering helt korrekt. 

Individuelle boliglejeaftaler uden typeformular

 

Det er tilladt at indgå boliglejeaftaler på andet end typeformular A 8, men minder aftalen på nogen måde om en standardaftale, så skal den opfylde bkg. nr. 780/2001 for at være gyldig, hvilket reelt vil sige, at typeformularen skal anvendes.

Sådanne individuelle lejeaftaler skal læses med koncipistreglen for øje, således at enhver uoverensstemmelse eller uklarhed vil komme koncipisten (som hovedregel udlejer) til skade.

Er lejekontrakten uklar, må den læses til lejers fordel, særligt da en klausul om uopsigelighed er et bebyrdende vilkår særligt for lejer.

Nævner en gyldig individuel lejekontrakt intet om opsigelse/uopsigelighed må man falde tilbage på lejelovens bestemmelser, i dette tilfælde § 80, stk. 1, 2. pkt., hvorefter lejeaftalen er at anse for uopsigelig for begge parter i den tidsbegrænsede periode.

Har vi derimod med en ugyldig individuel lejekontrakt eller ugyldig blanket at gøre, virker det ikke rimeligt, at lejer skal stilles dårligere, end hvis lejekontrakten var indgået på en gyldig typeformular. Der kan derfor med en vis rimelighed argumenteres for, at lejere i disse helt særlige tilfælde skal have den samme opsigelsesadgang, som følger af typeformular A 8. Dette er dog ikke selvindlysende og må afhænge af en fremtidig konkret domstolsprøvelse. 

Konklusion

 

Det er undertegnedes opfattelse, at aftale om uopsigelighed i en boliglejekontrakt på en typeformular skal være anført i typeformularens § 11 for at være gyldig. I modsat fald gælder den almindelige 3-måneders opsigelsesret, som fremgår af typeformularens § 2. Dette er i overensstemmelse med den nyeste retspraksis.

For boliglejeaftaler som ikke er indgået på typeformularen gælder derimod den modsatte regel, nemlig at lejekontrakten som udgangspunkt er uopsigelig, medmindre andet fremgår af lejekontrakten, dog med et eventuelt forbehold for ugyldige individuelle lejekontrakter. Dette følger direkte af lejelovens § 80, stk. 1.

Jeg anser det for uhensigtsmæssigt, at der på den måde består forskellige regler afhængig af, om en tidsbegrænset lejeaftale indgås på typeformular A 8 eller i en individuel lejekontrakt. Lovgivers hensigt har tydeligvis været, at tidsbegrænsning og uopsigelighed skulle følges ad, hvorfor den praktiske konsekvens burde være en mindre ændring i typeformularen, men indtil en sådan kan gennemføres bør udlejere, som ønsker at det tidsbegrænsede lejemål også skal være uopsigeligt, sørge for, at dette fremgår af typeformularens § 11.