Mange udlejere – hvis ikke alle - har prøvet at blive mødt med den indsigelse, at et fraflytningskrav er fremsat for sent i henhold til 14 dages fristen i lejelovens § 98/den i lejekontrakten aftalte frist. Vestre Landsret har i 2009 afsagt en dom, hvori et istandsættelseskrav blev afvist, idet kravet var for upræcist til at kunne danne grundlag for en reklamation vedr. istandsættelse/i henhold til lejelovens § 98. Indsigelsen gik altså ikke på, at fristen var sprunget, men på at istandsættelseskravet var upræcist. Og efter Vestre Landsrets dom må udlejerne nok påregne, at lejerne og deres rådgivere vil anvende det nye ”våben” i ”kampen” mod udlejerne. Da istandsættelseskravene ofte udgør store værdier er det naturligvis væsentligt for udlejerne, at overholde specifikationskravet i lejelovens § 98, og jeg vil derfor i det følgende skitsere, hvorledes et krav om istandsættelse bør fremsættes over for lejerne således, at specifikationskravet i lejelovens § 98 er overholdt, og lejerne derfor må ”til lommerne”.
Indledningsvist skal det anføres, at formålet med specifikationskravet i lejelovens § 98 er at give lejerne mulighed for at forholde sig til det istandsættelseskrav, som de ofte bliver mødt med. Og for, at lejerne kan forholde sig til kravet, er det derfor nødvendigt, at det klart og tydeligt fremgår, hvilke istandsættelsesarbejder, der skal udføres eller, at der angives et præcist beløb i kr. og øre. Selve specifikationskravet er derfor ganske fornuftigt samt rimeligt, og det er da også sjældent, at der opstår tvist som følge af manglende specifikation af istandsættelseskravet. Derimod opstår tvisten typisk, fordi udlejer har valgt at fremsætte det specifikke istandsættelseskrav mundtligt – ofte i forbindelse med flyttesynet - alternativt mundtligt kombineret med en efterfølgende skrivelse, hvis indhold ikke er så præcist, at skrivelsen kan stå ”alene” for det tilfælde, at der opstår uenighed om, hvad der blev sagt/aftalt på flyttesynet! Og netop efterfølgende uenighed om, hvad der blev sagt/aftalt på flyttesynet, er meget ofte årsagen til, at der opstår tvister omkring istandsættelseskravet!
Afholdelse af flyttesyn har flere tempi, og bør indledes med, at lejer skriftligt indkaldes til flyttesyn på et af udlejer fastsat tidspunkt dog gerne med alternative tidspunkter. Det er væsentligt, at lejer har tømt lejemålet for indbo således, at der i forbindelse med flyttesynet sker en faktisk overdragelse af lejemålet til udlejer. Ikke sjældent ses det, at lejer ikke har tømt lejemålet, og heller ikke aflevere nøglerne i forbindelse med flyttesynet. Det bidrager til at skabe konflikter, idet lejere ofte i forbindelse med den fysiske flytning af indbo laver skrammer på vægge og træværk m.v. Hertil kommer, at det altid er lettere at konstatere evt. skader i en tom lejlighed.
Under flyttesynet bør der udfyldes en fraflytningsrapport, hvori det tydeligt og klart fremgår, hvilke arbejder der skal udføres på lejers regning. Rapporten udfyldes af udlejer, og lejer behøver ikke at være enig, idet lejer, når endelig fraflytningsopgørelse er modtaget, kan fremsætte evt. indsigelser. Det kan anbefales, at fraflytningsrapporten udarbejdet af Grundejerforeningen, og som frit kan downloades af medlemmer på www.aagf.dk, benyttes!
Hvad enten førnævnte fraflytningsrapport eller anden anvendes bør det af fraflytningsrapporten fremgå for hvert enkelt rum/værelse i lejemålet, hvilke arbejder der skal udføres på lejers regning. Hermed menes, at der fx bør fremgå, at vægge og lofter skal males, radiatorer og rør males, vinduer males, gulvet slibes eller lakeres osv. På den måde fremstår istandsættelseskravet specifikt og konkret så har lejerne har mulighed for at forholde sig til det! Skeles der til Vestre Landsrets dom fra 2009 er betingelserne til specifikationen relativt strenge.
Vestre Landsrets dom havde flere momenter, men det der navnlig påkalder sig interesse i forbindelse specifikation af istandsættelseskravet er, at Vestre Landsret udtalte, at en skriftlig meddelelse fra udlejer til lejer med oplysning om, at stue og …. Skulle males var for upræcis, og udlejer havde derfor ikke fremsat behørig reklamation. Nogle vil mene, at dommen er for ”streng”, men ikke desto mindre foreligger den, og bør derfor haves in mente hver gang, der udarbejdes fraflytningsrapporter.
Endelig skal lejerne enten kvittere for modtagelsen af fraflytningsrapporten eller også skal den fremsendes med anbefalet post således den er fremme inden fristens udløb. Er det ikke tilfældet vil lejerne utvivlsomt benytte sig af et andet ”våben”, og fremsætte indsigelse om, at istandsættelseskravet er fremsat for sent!
