Folketinget har med virkning fra den 1. juni 2009 vedtaget ændringer af såvel Lejeloven, som Lov om leje af almene boliger. Lovændringen betyder en skærpelse i forhold til de krav, som tidligere fandt anvendelse, når en udlejer ønskede at udsætte en lejer på grund af eksempelvis manglende betaling af husleje. Lovændringen gælder både i forhold til 1) Lov om leje af almene boliger og 2) Lov om Leje. Lovændringerne har virkning for påkrav, som bliver afgivet efter lovens ikrafttrædelse.

Det fremgår endvidere af forarbejderne til lovændringerne, at ændringerne ikke finder anvendelse for lejemål omfattet af Erhvervslejeloven.

Inden lovændringen var det således, at såfremt en lejer ikke betalte sin husleje, kunne udlejeren i yderste instans ophæve lejeaftalen, og lejeren skulle derefter fraflytte lejemålet.

Ophævelsen af lejeaftalen blev herefter gennemført ved, at udlejer efter den sidste rettidige betalingsdag for betaling af leje var overskredet, sendte lejeren et skriftligt påkrav. Af påkravet skulle det fremgå, at lejeaftalen ophæves, hvis ikke restancen blev betalt senest 3 dage efter, at påkravet var kommet frem til lejeren. For afgivelse af påkrav kunne udlejer beregne sig et gebyr.

Lovændringen indebærer en ændring af proceduren for ophævelse af boliglejemål, idet det bliver vanskeligere at udsætte lejere på baggrund af betalingsmisligholdelser.

De væsentligste lovændringer angår følgende punkter:

• Betalingsfristen for restancer udvides til lejers fordel fra 3 dage til 14 dage.

• Udlejers gebyr for fremsendelse af påkravsskrivelse fastsættes til kr. 250.

• Der indføres en lovbestemt underretningspligt til kommunen ved udlejers ophævelse af et lejemål. Dog kun gældende for almene udlejere og ikke private udlejere.

 

Fristen for betaling af lejerestancer forlænges fra 3 dage til 14 dage. Efter lovens forarbejder er denne ændring vedtaget for at undgå, at f.eks. helt bagatelagtige forsinkelser i betalingen fra personer, som i øvrigt betaler deres husleje, resulterer i en udsættelse af lejemålet. Nedsættelse af påkravsgebyret til et fast beløb samtidig med forlængelse af påkravsfristen med 11 dage betyder, at lejerne vil kunne opnå en kredit på op til 14 dage på udlejernes bekostning, alene mod betaling af et gebyr på 250 kr.

Lovændringen indebærer, at almene boligorganisationer skal sende en skriftlig underretning til kommunen senest samtidig med, at en sag om en lejerestance oversendes til fogedretten. Efter lovændringen stilles der således krav om, at udlejer skal foretage underretning til kommunen ved ophævelse af et lejemål.

Det skal, efter forarbejderne, fremgå af underretningen, at der er indgivet sag om lejerestance til fogedretten. Endvidere skal underretningen ske skriftligt, og lejerens navn og adresse skal oplyses.

Lovændringen angiver ikke yderligere regler for, hvordan underretningen af kommunen skal ske. I henhold til forarbejderne er det således op til den enkelte almene udlejer selv at vurdere, hvordan det for dem vil være mest hensigtsmæssigt at opfylde underretningspligten over for kommunen. Underretningen vil f.eks. kunne ske i form af en kopi af boligorganisationens brev til fogedretten eller ved at sende en mail / brev til kommunen, hvoraf lejerens navn og adresse klart fremgår.

Forarbejderne angiver det som en forudsætning for, at underretningspligten efter loven kan anses for opfyldt, at kommunen på baggrund af underretningen er i stand til at identificere borgeren med henblik på at opfylde kommunens vurderingspligt og pligt til at rette henvendelse til borgeren efter reglerne i retssikkerhedsloven.

Ifølge forarbejderne har lovændringen ikke til hensigt at ændre ved den gældende praksis, hvorefter fogedretterne  som led i sagsbehandlingen sender en eller to underretninger til kommunen. Kommunen vil således også fremover få underretning i sager om udsættelse af private lejere i almene boligselskaber.

Lovændringen indfører alene en underretningspligt i forhold til almene udlejere og ikke for de private udlejere. Ifølge forarbejderne har lovgiver ikke vurderet det som hensigtsmæssigt - på nuværende tidspunkt - at pålægge disse private ejere en pligt til at underrette kommunen.

Ovenstående underretningspligt må antages at have samme formelle karakter som selve påkravets fremsendelse til udlejer, inden ophævelse af lejemålet kan iværksættes. Fogedretten kan således afvise sager, hvor underretningspligten ikke er iagttaget af udlejer.

Lovændringerne stiller derved udlejere ringere i forhold til ophævelse af lejeaftaler samt udsættelse af lejere. Det bør særligt bemærkes, at såfremt de nye formkrav ikke overholdes, vil fogedretten være pligtig at afvise en given sag om udsættelse af en lejer.