Ved salg af fast ejendom i Frankrig skal der anvendes en såkaldt skatterepræsentant – représentant fiscal - der på vegne af sælger skal forestå ansvar over for de franske skattemyndigheder, jvnf. art. 244 i Code Général des Impôts (Den Almindelige Franske Skattelov).
Motivet er i sin enkelthed, at franske skattemyndigheder ikke skal søge efter en sælger rundt omkring i verden, såfremt der var uoverensstemmelser i skatteopgørelsen, men alene kunne holde sig til en repræsentant iFrankrig.
Hovedreglen
Som hovedregel skal alle franske ejendomshandler med en handelspris over 150.000 Euros underlægges fransk skatterepræsentation, når sælger ikke er fast domicileret iFrankrig.
Salg af garage, et mindre stykke jord, et lille studio eller lignende til en aftalt pris under 150.000 Euros skal ikke have skatterepræsentation.
Sælgere af helårsbolig i Frankrig er heller ikke omfattet af krav til en skatterepræsentant, fordi provenu derfra ikke beskattes
Undtagelser
Er man som sælger omfattet af krav til skatterepræsentation, men har man været indehaver af en ejendom i mere end 30 år (15 år indtil 1. februar 2012) og derfor ikke er pligtig til at svare kapitalvindingsskat, jævnfør bl. a. min redegørelse i artiklen ”Fransk Kapitalvindingsskat”, vil man være undtaget fra hovedreglen om krav til en skatterepræsentant. Bemærk dog, at har man på et tidspunkt i ejerforløbet overdraget sin ejendom til samme ejergruppe, men nu gennem et selskab SCI, hvor de oprindelige ejere i stedet for ejer aktier, nulstilles ejerperioden som det altovervejende udgangspunkt. For med overdragelse fra person til selskab – elleromvendt, er der sket et identitetsskifte.
En anden undtagelse har Code Général des Impôts (Den Almindelige Franske Skattelov) i sin § 150 U, der giver mulighed for en sælger, der har været fast bosat iFrankrig i en periode af mindst to år, men som senere er fraflyttetFrankrig. Dertil gælder, at ejendommen ikke må have været udlejet i det skatteår, den sælges. Opfylder sælger bosat i udlandet denne særregels betingelser, kan han undtages kravet om skatterepræsentation.
Hvem kan være skatterepræsentant?
En fransk skatterepræsentation kan være køber (såfremt denne er bosat i Frankrig). Det kan også være en bank eller en særligt godkendt repræsentationsvirksomhed. Den slags er der flere af iFrankrig. Derimod må advokater i henhold til loven ikke være skatterepræsentanter.
Det må frarådes, at køber påtager sig opgaven som skatterepræsentant, medmindre sælger og køber er meget nært forbundne (fx en familiehandel). For hvorfor skulle en køber involvere sig i sælgers skatteforhold?
Skatterepræsentanten skal udstede en garanti over for skattemyndighederne, der skal løbe i tre år plus indeværende år – altså op til fire år. Inden for denne periode skal de franske skattemyndigheder anmelde krav om yderligere kapitalvindingsskat (som opkræves og ekspedieres via notarkontorer). Efter fire år bortfalder garanti og skattevæsenets mulighed for indsigelse.
Hvad koster det at benytte en skatterepræsentant? Markedet er ikke reguleret, så salæret er frit. Gennemgående ses dog, at salær for at stille garanti på vegne af sælger udgør mellem 0,75 % og 1,0 % af handelsprisen. Beløbet betales en gang for alle og dækker den obligatoriske garantiperiode. Beløbet kan eventuelt forhandles inden for et mindre brøkdel, når der er tale store ejendomme (over 1.0 mio Euros). Der er ikke nogen entydig forretningspolitik herom.
Det er hensigtsmæssigt at notere sig, at notaren (eventuelt i samråd med sælgers advokat) på egen foranledning kontakter en skatterepræsentant, når en slutseddel modtages. Men sælger kan selv pege på en bank eller et repræsentationsselskab, hvis han foretrækker et frem for et andet. Et sådan ønske skal fremsættes forholdsvis tidligt.
Hvem foretager skatteberegningen?
Læsere, der allerede har solgt feriebolig i Frankrig, vil huske sig, at der af skødet (l´acte de vente) fremgår en skatteopgørelse for beregning af kapitalvindingsskat. Det er imidlertid ikke notaren, der foretager beregning af kapitalvindingsskat, men den skatterepræsentant, som har påtaget sig at udstede garanti på vegne af sælger. Det hænder, at sælgers rådgiver får ændret beregningsgrundlaget ved præciseringer og fremlæggelse af dokumentation, som skatterepræsentanten havde tilsidesat eller overset. Den kalkule, der optræder i købers skøde og i sælgers salgsattest, er udført udelukkende af skatterepræsentationen, og som notaren så bagefter lægger til grund. Man bør derfor have for øje, at sælger eller sælgers advokat skal være i direkte kontakt med repræsentationsvirksomhede, hvis man vil have fingeren på pulsen eller fremsætte bemærkninger til opgørelsen – og naturligvis før notaren præsenterer køber og sælger sit skødeudkast.
Provenu og forbedringsarbejder
Som allerede nævnt oven for, er det altid handelsprisen, der danner grundlag for beregning af pro-venubeløbet. Handelspris bør derfor så meget desto mere overvejes sammensat således, at salær til ejendomsmægler udskilles fra totalprisen, hvilket jævnligt ses i flere franske ejendomshandler. Ens rådgiver kan bistå med dette.
Beregningsgrundlaget kan nedsættes, såfremt sælger kan præstere dokumentation for ejendoms-forbedringer. Krav til dokumentation er forholdsvis skrap. Kvittering på et stykke papir vil næppe anerkendes. Det er et krav, at der skal være klar identitet til den pågældende håndværker (hans momsnummer, hans registreringsnummer m. m.), som har udført forbedringsarbejdet.
Yderligere gælder det, at kontant betaling for arbejder som udgangspunkt ikke anerkendes som værende tilstrækkelig dokumentation. Ufakturerede vennetjenester kan slet ikke indgå i bereg-ningsgrundlaget. Såfremt sælger forlanger forbedringsarbejder modregnet i et provenu, skal der foreligge dels en faktura og dels mulighed for at kunne identificere betalingen på en bankudskrift. Sælger skal altså opbevare samtlige bankudskrifter for efterfølgende dokumentation. Alternativt må man som sælger få sin bank til at udskrive kopier (fr. duplicata). Opgaven kan være tidskrævende. Sælger bør derfor allerede på et tidligt tidspunkt bringe sin dokumentation i orden.
Hvad er forbedringsarbejder?
Fra skattelovene i Danmark kender de fleste læsere nok til sondringen mellem forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder – amélioration og renovation. Samme sondring anvendes i fransk skatteret. Det medfører, at arbejder, der må henføres til vedligholdelse, ikke kan danne grundlag for reduktion af fransk kapitalvindingsskat. Vedligeholdelsesarbejder kan være udskiftning af et flisegulv til et andet flisegulv. Selvom de nye fliser er dyrere, løfter de som udgangspunkt ikke arbejdet ud af en vedligeholdelsesdefinition. Derimod vil udskiftning af tæppegulv til parket, være en forbedring. Ligesom installation af klimaanlæg, termovinduer og opførelse af swimmingpool.
Skatterepræsentanten tolker indskrænkende: man vil ikke vil tage risici i tvivlstilfælde.
Hvordan kan sælger yderligere argumentere? Til brug for sondringen mellem forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder er beskrivelsen – déscription - i det eksisterende skøde – titre de propriété eller l´acte d´achat - af afgørende vigtighed. Det skal sammenholdes med den formulering, der be-skriver ejendommen i en slutseddel og senere gentages i et nyt skøde. De to beskrivelser indgår med væsentlighed hos repræsentationsvirksomheder og banker som dokumentation på forbed-ringer, når forbedringsarbejder forlanges anerkendt fra sælgers side. Også her kan ens rådgiver bistå.
Bemærk, at arbejder, som har udløst nedsættelse i taxe foncière (ejendomsskat), jævnfør art. 31 i Code Général des Impôts (Den generelle Franske Skattelov) samt art. 1754 i Code Civil (Den Civile Lovbog) ikke kan modregnes i kapitalvindingsskatten – uanset om de i øvrigt opfylder kravene beskrevet ovenfor.
Hvor er sælger skattemæssigt hjemmehørende?
Hvor bor sælger? Det er ikke tilstrækkeligt at præsentere det sidste års (danske) årsopgørelse fra SKAT. Eller tilsvarende svenske eller norske. Rigtignok har en noget løshændet praksis været set gennem årene. For otte år siden var skattebillet (års-opgørelse) tilstrækkelig som dokumentation.
Skatterepræsentationen forlanger, at danske sælgere indhenter SKATs formular ”Bopæls- og skatteforhold” (trækkes fra nettet og underskrives på skattekontoret). Tilsvarende dokumenter skal norske og svenske sælgere rekvirere fra deres nationale skattekontorer. I Frankrig kender hvert lands formular ser ud og hvad der skal til for, den er gyldig.
