Køb af en udlejet bolig med henblik på hurtigt videresalg
En investor har for nylig købt et hus eller ejerlejlighed, som er lejet ud (umøbleret lejemål). Han ønsker at vide, om han hurtigt kan opsige lejeren for derefter at sælge boligen fri af lejemålet.
En ny regel gør det sværere hurtigt at sælge ejendommen. Generelt kan udlejer for at sælge boligen ved lejemålets ophør opsige sin lejer med et varsel på seks måneder.
Macron-loven af 06.08.2015 har indført en særlig regel, når lejemålet opsiges med henblik på salg efter et køb af en bolig, der allerede er lejet ud. Reglen er som følger: Hvis det igangværende lejemål udløber mere end tre år efter købet af boligen, kan den nye udlejer opsige lejeren, når lejeperioden udløber (med et varsel på seks måneder). Men hvis lejemålet udløber mindre end tre år efter købsdatoen, kan lejeren først opsiges efter udløb af den første stiltiende forlængelse (eller fornyelse) af lejemålet.
I praksis sikrer loven således lejerne ”en ret til at blive i lejemålet” på minimum tre år og en dag efter salg af deres bolig.
Eksempel 1 En investor køber den 1.11.2016 en bolig, der er udlejet i en periode på seks år i henhold til en (oprindelig, forlænget eller fornyet) lejeaftale, der udløber den 1.1.2020. Han kan opsige lejeren til denne dato med et varsel på seks måneder.
Eksempel 2 En investor køber den 1.11.2016 en bolig, der er udlejet i en periode på tre eller seks år i henhold til en lejeaftale, der udløber 1.7.2017. Uanset om han er privatperson eller erhvervsdrivende, kan han ikke opsige lejeren til denne dato og skal vente til 2020 eller 2023 for at sælge boligen fri af lejemålet med den nuværende lejer. Man må så bare håbe, at han siger op inden.
Ordningen gælder også for et ”blandet” lejemål (helårsbolig, erhverv).
Den ny ordning gælder for enhver opsigelse i forbindelse med et fremtidigt salg, uanset hvornår lejemålet er indgået med lejeren. Det har ingen betydning, at lejemålet er blevet underskrevet inden 27.3.2014. Det skal bemærkes, at datoen for køb af boligen heller ikke har betydning. Loven skelner ikke.
I modsætning til hvad, man kan læse flere steder, gør det efter vores opfattelse ikke nogen forskel, om boligen er købt inden den 8.8.2015 (datoen for ikrafttrædelse af Macron-loven).
Investoren skal på sin side tænke på at forhandle et afslag i købsprisen for en udlejet bolig, afhængig af hvor lang tid, det kræver at kunne opsige lejeren.
Notaren, der behandler salget af den lejede bolig, skal i sin rådgivning informere køber om den ny ordning.
Loven har ikke nogen lignende bestemmelse om ”opsigelse med henblik på salg” efter køb af et møbleret lejemål, der er helårsbolig. En køber kan således hurtigt opsige lejeren under forudsætning af, at det sker mindst tre måneder, før den igangværende aftale udløber. Ellers må han vente til næste udløb.
Hvis du som investor har købt en bolig, mindre en tre år før et igangværende lejemål udløber, skal du vente til næste udløb, inden du kan opsige den aktuelle lejer med henblik på salg af boligen.
