Vestre Landsret afsagde den 18. februar 2014 dom i en ankesag anlagt af en udlejer mod en tidligere lejer af et større erhvervslejemål.
For landsretten omhandlede sagen alene spørgsmålet om, hvorvidt udlejeren var berettiget til leje i istandsættelsesperioden.
Udlejeren havde i 2003 udlejet en større erhvervsejendom til den pågældende lejer. Af den mellem parterne indgåede lejekontrakt fremgik det blandt andet, at det lejede blev overtaget nymalet. Det fremgik endvidere, at det lejede ved lejemålets ophør skulle afleveres i samme stand, som det blev overtaget.
Derudover indeholdt lejekontrakten følgende ordlyd:
”Afleveres lejemålet ikke i aftalt stand kl. 12.00 på fraflytningsdagen, er lejer forpligtet til at betale leje samt øvrige ydelser ifølge nærværende kontrakt i istandsættelsesperioden, indtil lejemålet er bragt i aftalt stand.”
Det var under ankesagen ubestridt, at det pågældende erhvervslejemål var indgået efter erhvervslejelovens ikrafttræden, og at lejelovens § 33, stk. 5, derfor ikke var relevant for sagens afgørelse. Det var endvidere ubestridt, at erhvervslejemålet ikke blev afleveret i aftalt stand på fraflytningsdagen.
Til støtte for den af udlejeren nedlagte påstand om betaling af leje i istandsættelsesperioden gjorde udlejeren naturalopfyldelse gældende med henvisning til den kontraktuelle forpligtelse, lejeren havde påtaget sig til at betale leje i istandsættelsesperioden.
Heroverfor havde lejeren påstået frifindelse og til støtte herfor gjort gældende, at udlejeren ikke var berettiget til leje i istandsættelsesperioden, da udlejeren ikke havde lidt et tab, idet lejemålet ikke blev genudlejet straks efter lejemålets ophør.
Byretten, som afsagde dom i første instans, afviste med henvisning til almindelige lejeretlige principper, og den omstændighed at udlejeren ikke havde lidt et (tilsvarende) lejeindtægtstab, udlejerens krav om betaling af leje i istandsættelsesperioden.
Udlejeren ankede byrettens afgørelse for så vidt angik spørgsmålet om betaling af leje i istandsættelsesperioden til Vestre Landsret, som ved dom af 18. februar 2014 stadfæstede byrettens afgørelse med den ændring, at den indstævnte lejer tilpligtedes at betale leje i istandsættelsesperioden.
Af præmisserne for landsrettens afgørelse fremgår det, at Vestre Landsret lagde afgørende vægt på, at lejerens kontraktretlige forpligtelse til at betale leje i istandsættelsesperioden var uafhængig af, om udlejeren kunne godtgøre at have lidt tab i forbindelse med manglende genudlejning umiddelbart efter lejemålets ophør.
INNOVA Advokatfirma repræsenterede udlejeren for by- og landsret.
KONKLUSION
Med landsrettens afgørelse er det slået fast, at en udlejer af et erhvervslejemål, som ikke er omfattet af lejelovens § 33, stk. 5, kan påberåbe sig et gyldigt indgået vilkår om betaling af leje i istandsættelsesperioden uafhængigt af, om pågældende udlejer har lidt et tilsvarende lejeindtægtstab i perioden.
