Al opstart medfører som regel investeringer af en vis størrelse, og indenfor visse brancher må man forvente, at der går en periode, førend man begynder at generere et overskud i sin nye virksomhed. For at begrænse sine omkostninger, vælger mange iværksættere derfor at leje sig ind i nye lokaler, og står derfor i en situation, hvor de skal til at indgå en erhvervslejekontrakt med en udlejer. For at kende sin retsstilling i en sådan situation, er man nødt til at vide lidt om Erhvervslejeloven, som regulerer sådanne lejeforhold. Erhvervslejeloven er en lov, som bygger på en høj grad af aftalefrihed, hvilket indebærer, at man allerede i forbindelse med erhvervslejekontraktens indgåelse skal sørge for at have taget stilling til selvfølgelige ting som huslejens størrelse og reguleringen af huslejen. Men herudover skal man huske af få afklaret spørgsmål som afståelsesret, indtrædelsesret, lejeforholdets varighed, lejers eventuelle specielle behov, fordelingen af vedligeholdelsespligten, evt. erstatning ved udlejers opsigelse af lejemålet m.v., som har stor betydning for ens retsstilling både under lejemålets beståen og efterfølgende. Når man indgår en erhvervslejekontrakt, sker dette i praksis altid skriftligt, selv om der ikke er noget lovkrav herom, og dette gør det selvfølgelig nemmere at bevise ens retsstilling, såfremt der måtte opstå en tvist om lejeforholdet, og jeg vil i det følgende komme ind på nogle af de områder, som man især bør være opmærksom på ved indgåelse af en erhvervslejekontrakt.
Huslejen og huslejeregulering:
Det første punkt er som regel at blive enige om huslejens størrelse. Når denne er blevet fastlagt, skal man være opmærksom på, hvorledes det er aftalt, at huslejen fremover skal reguleres. Som eksempler på reguleringsmetoder er regulering efter nettoprisindekset, efter en fastlagt procentsats eller en regulering i forhold til lejers bruttoomsætning i sin virksomhed. Udover det har udlejer mulighed for at hæve huslejen, såfremt ejendommen pålægges nye skatter og afgifter. Endvidere giver erhvervslejeloven mulighed for, at hver part i lejeforholdet kan kræve huslejen reguleret til markedslejen, såfremt den pågældende leje enten er væsentlig lavere eller højere end markedslejen. Dette kan dog tidligst ske 4 år efter lejeperiodens begyndelse. Parterne kan dog i erhvervslejekontrakten aftale, at ingen af parterne har mulighed for at bruge denne regel.
Afståelsesret:
Afståelsesret betyder, at en lejer har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte i det lejemål, som lejeren har indgået med udlejer, hvilket så sker på uforandrede vilkår for den nye lejer. Såfremt der ikke står noget herom i erhvervslejekontrakten, har lejeren automatisk en sådan ret, og jævnligt ønsker udlejer at afskære lejer fra den mulighed. Udlejeren kan i øvrigt modsætte sig afståelsen til en ny lejer, såfremt den nye lejer fx har en dårlig økonomi, eller ikke kender til den branche, som drives fra de lejede lokaler. Afståelsesretten kan være vigtig for lejer at have ret til, idet denne kan være afgørende for, om lejers virksomhed en dag kan sælges, og måske endda til en højere pris.
Opsigelse:
En anden problemstilling angår reglerne om opsigelse af erhvervslejemålet. Lejeren kan opsige erhvervslejemålet uden grund og som udgangspunkt med 3 måneders varsel. Udlejeren derimod kan kun opsige lejemålet, når særlige opsigelsesgrunde foreligger, fx når udlejeren selv vil benytte det lejede, dette skal nedrives/ombygges så lejers fraflytning er nødvendig, når god skik og orden er tilsidesat fra lejerens side, og når vægtige grunde i øvrigt gør det magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet. Opsigelsesvarslet er her fra udlejers side 3 måneder, dog 1 år såfremt begrundelsen er, at udlejer selv vil benytte det lejede. Såfremt lejemålet også nyder erhvervsbeskyttelse, dvs. at det er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, at virksomheden kan forblive i lejemålet pga. fx kundekredsen og lignende, kan opsigelse KUN ske, hvis dette er rimeligt ud fra en vurdering af begge parters forhold, og kan ikke ske med den begrundelse, at udlejer selv vil benytte det lejede til at drive erhverv indenfor samme branche som lejer. Men i og med at der er aftalefrihed, kan man selvfølgelig aftale andre og længere opsigelsesvarsler og eventuelt også uopsigelighed en periode, hvilket begge parter selvfølgelig skal respektere. Kortere opsigelsesvarsel end det i loven fastsatte, og til skade for lejeren, kan dog ikke lovligt aftales.
Erstatning:
I forbindelse med en opsigelse fra udlejeren, har lejeren som udgangspunkt altid krav på erstatning for opsigelsen, for det tab lejeren lider som følge heraf, med mindre opsigelsen skyldes lejerens egen misligholdelse af lejeforholdet. I erstatningen kan der fx, indgå poster som lejerens flytteudgifter, driftstab i normal flytteperiode, værdiforringelse af inventar m.v. som følge af flytningen, rimelige udgifter til sagkyndig bistand og lignende. Er lejemålet et erhvervsbeskyttet lejemål, kan lejeren, udover ovennævnte, også få godtgørelse for værdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge af flytningen. I og med at der er aftalefrihed, kan parterne dog aftale i erhvervslejekontrakten, at lejeren ikke skal have en erstatning for opsigelsen, med mindre lejemålet nyder erhvervsbeskyttelse jf. ovenfor. I sidstnævnte tilfælde kan det nemlig ikke lovligt aftales, at lejeren ikke kan få erstatning for opsigelsen. Som det fremgår af ovennævnte eksempler, kan en erhvervslejekontrakt være en ret kompliceret ting at give sig i kast med på egen hånd, og hvor man skal være opmærksom på mange faldgruber, som kan stille en lejer i en unødig dårlig situation, hvorfor det er vigtigt at søge professionel hjælp til at få en sådan erhvervslejekontrakt forhandlet korrekt på plads.
